Amsterdams hypotheekfonds blijft nodig

De zogenaamde ‘Blok’-hypotheek uit het recent gesloten Woonakkoord dreigt te floppen. Het onlangs gepresenteerde plan om pensioenfondsen te laten investeren in hypotheken mag daarnaast hoogstwaarschijnlijk niet. Gevolg: iedereen zit stil en kijkt elkaar aan. Intussen blijft de Amsterdamse woningmarkt muurvast zitten. Dat moet nu afgelopen zijn. Alle hens aan dek voor het opzetten van een Amsterdams hypotheekfonds. Meedoen? Kom vanavond naar het Grote Hypotheekdebat in Pakhuis Willen de Zwijger. 

Het onlangs gepresenteerde plan om pensioenfondsen te laten investeren in hypotheken is goed nieuws voor de banken. Maar het lost het probleem niet op van de mensen die wel een hypotheek kunnen betalen, maar niet krijgen. Zeker in de hoog geprijsde huizenmarkten zoals in Amsterdam en Utrecht is dat het geval. Daarom blijft een eigen hypotheekfonds- of bank in de stad broodnodig.

Deze week presenteerde voormalig thesauriër-generaal en bestuurslid van NIBC-bank Kees van Dijkhuizen een interessant plan om de nationale hypotheekmarkt weer vlot te trekken. Het plan van Van Dijkhuizen speelt geld vrij voor banken.

Banken zullen in het plan de waarde van hun bestaande hypotheekportefeuilles met Nationale Hypotheekgarantie (NHG, tot €265.000 vanaf 2014) bundelen als financiële effecten en die overdragen aan een nieuw op te richten instelling. Pensioenfondsen financieren die nieuwe instelling, met staatsgarantie.

Dit is echter geen oplossing voor het hypotheekprobleem in Nederland. Het enige dat verandert is dat banken goedkoop geld kunnen aantrekken. Er is geen enkele garantie dat zij ook daadwerkelijk meer hypotheken gaan verstrekken of lagere hypotheekrente gaan rekenen aan klanten.

‘Van Dijkhuizen-plan’ mag waarschijnlijk niet
Sterker, de Wet financieel toezicht (Wft) verbiedt hen de keuzes die zij maken aan de linkerzijde van hun balans (verstrekte kredieten) te laten bepalen door wat er op de rechterzijde van hun balans (eigen vermogen, geleend geld) gebeurt. Het rentevoordeel dat banken nu hebben bij de Europese Centrale Bank (ECB) geven zij ook niet door aan de consument. Het oude business model van banken (zelf lenen tegen korte looptijd, uitlenen met een lange looptijd, winst) is failliet.

Wat banken wel van plan zijn bleek zonneklaar uit de woorden van Gerrit Zalm, baas van staatsbank ABN Amro. Die zei bij de presentatie van de jaarcijfers op 1 maart dat de bank de facto de hypotheekverstrekking stop zet ten bate van investering in het buitenland. Ook als de economie weer aantrekt, gaan zij niet meer hypotheken verstrekken. Het probleem is dus structureel.

Voor zover het plan van Van Dijkhuizen bijdraagt aan een oplossing, is dit slechts voor een deel van de woningkopers. In populaire steden als Amsterdam en Utrecht liggen de prijzen boven de NHG-grens van €265.000. De duizenden woningzoekenden in deze steden blijven dus sowieso in de penarie zitten.

De gevolgen zijn groot. De woningmarkt blijft in het slop. Het Parool gaf onlangs nog een helder overzicht van wat dit betekent voor de financiën van de gemeenten: afnemende grondopbrengsten en grote tekorten. En zo sleuren we elkaar een neerwaartse spiraal in.

Genoeg gewacht, nu tijd voor oplossingen
Daarom willen wij in Amsterdam een hypotheekfonds of -bank oprichten. Deze financiële entiteit verstrekt hypotheken en trekt, naar Deens model, obligatieleningen aan op de kapitaalmarkt ter financiering van deze hypotheken. De looptijd van beide (hypotheek en obligatielening) is exact aan elkaar gelijk zodat het risico van herfinanciering (nieuwe leningen aantrekken terwijl de verplichtingen nog lopen) niet optreedt: het kernprobleem waar de traditionele banken nu tegenaan lopen. Als de gemeente risicodragend meeinvesteert ontstaat een interessant financieringsmodel zodat huizenkopers daadwerkelijk een hypotheek kunnen krijgen.

Zijn er dan niet teveel risico’s op de huizenmarkt en is er geen sprake van ‘overkreditering’ en ‘schuldenbergen’ die moeten worden afgebouwd? Voor de crisis stond de Nederlandse woningmarkt er goed voor. Er was niet speculatief gebouwd zoals in Spanje en Ierland, mensen leenden niet veel tegen variabele rente die ze niet meer konden betalen toen deze steeg, zoals in de Verenigde Staten.

Inderdaad zijn Nederlanders meer aan wonen gaan uitgeven in de jaren negentig en begin van deze eeuw, maar dit is een reflectie van veranderende voorkeuren bij gestegen welvaartsniveau. De uitgaven aan brood en melk drukken relatief minder hard op het budget. Maar ook met deze stijging geven bewoners van koopwoningen een veel minder groot deel van hun inkomen uit aan woonlasten dan huurders.  Volgens de huidige leennormen mag je met een modaal inkomen 600 euro besteden aan een annuitaire lening. Dit is minder dan de grens voor sociale huur, die op 650 euro ligt.

De hypotheekrente in Nederland is het hoogste van heel Europa, maar het aantal wanbetalingen het laagste. Met andere woorden: Nederlanders zijn de trouwste betalers. Zelfs in het degelijke Duitsland ligt het percentage woningbezitters met een betalingsachterstand van drie maanden vier keer zo hoog als in Nederland, aldus kredietbeoordelaar Fitch. De crisis in Nederland vond dan ook zijn oorzaak in het financiële systeem, niet in de woningmarkt. Deze crisis in het financiële systeem sijpelt inmiddels naar de woningmarkt, via de banken die weigeren voldoende hypotheken te verstrekken.

30 miljoen voor hypotheekverstrekking
De risico’s voor gemeenten van deelnemen aan het opzetten van een nieuwe hypotheekbank of -fonds zijn bovendien goed te begrenzen. Met het verschaffen van 30 miljoen eigen vermogen door de gemeente kan voor 600 miljoen euro aan hypotheken verstrekt worden. Deze 30 miljoen is het maximale risico en tevens het bedrag dat de gemeente Amsterdam nu jaarlijks kwijt is aan rentebetalingen over geïnvesteerd vermogen in grondontwikkeling, waar geen inkomsten tegenover staan omdat de grondverkoop stokt.

Het plan van Kees van Dijkhuizen helpt vooral de banken aan goedkope financiering, helpt niet de huizenkopers en al helemaal niet die boven de NHG-grens. Willen we de zaak écht weer aan het draaien krijgen, dan zijn op de steden toegespitste maatregelen nodig. Te beginnen met een Amsterdamse hypotheekfonds of -bank.

Dit artikel verscheen op 28 maart 2013 in Het Parool.

Meer weten? Meepraten en -denken? Graag! Kom vanavond om 20:00 naar Pakhuis De Zwijger (Piet Heinkade 179) voor Het Grote Hypotheekdebat. Met makelaars, bankiers, hypotheekexperts en politieke beslissers. Zie hiervoor meer informatie.