Amendement Olij c.s. over betaalbare koopwoningen

Amendement raadslid Olij c.s. inzake het preadvies op de notitie van de raadsleden Olij en Reuten getiteld: Een gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare koopwoningen (Gemeenteblad afd. 1, nr. 308).

Aan de Gemeenteraad

Ondergetekenden hebben de eer voor te stellen:

De Raad,

Gehoord de discussie over de notitie van de raadsleden dhr. B.C.J. Olij en dhr. M.J.A. Reuten van 25 oktober 2005 getiteld: Een gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare koopwoningen (Gemeenteblad afd. 1 nr. 555 van 2005) en het preadvies op deze notitie (Gemeenteblad afd. 1 nr. 308),

Besluit:
Het volgende besluit toe te voegen aan het besluit zoals vermeld in de raadsvoordracht Gemeenteblad afd. 1 nr. 308:

Besluit:

l. Het college van Burgemeester en Wethouders op te dragen uiterlijk 1 oktober 2006 met één of meer marktpartijen het overleg te starten met als doel zo spoedig mogelijk een pilot te starten waarbij één of meer locaties worden aangeboden voor de realisatie van circa 100 woningen, die gebouwd moeten worden onder een Maatschappelijk Gebonden Eigendomachtige constructie (MGE) zoals genoemd in voorstel 2, 3 en 4 op pagina 4 van de raadsnotitie, afd. 1 nr. 555 van 2005;

ll. Het aanbod moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. De marktpartijen moeten de woningen te koop aanbieden tegen een marktcontraire Vrij Op Naamprijs van circa € 150.000,– tot € 185.000,–;
2. De woningen moeten een vrije marktwaarde hebben van € 200.000,– tot € 230.000,–;
3. De grondprijs van de woningen wordt niet residueel bepaald maar er wordt een vaste grondprijs in rekening gebracht van € 50.000,– tot € 70.000,– (inclusief BTW). De hoogte van de grondprijs is afhankelijk van de VON-prijs en de locatie;
4. De woningen vallen 15 jaar onder een MGE-achtig gereguleerd regime. Daarna mogen de woningen tegen de vrije marktwaarde verkocht of verhuurd worden. Zittende bewoners hebben het eerste recht van koop tegen de marktwaarde;
5. De eigenaren van de MGE-woningen delen bij verkoop voor 50% mee in de waardestijging van hun woning. Dat is het verschil tussen de oorspronkelijke marktwaarde en de marktwaarde bij verkoop;
6. Na 15 jaar wordt tenminste een zelfde aantal woningen dat onttrokken wordt aan de voorraad MGE-woningen opnieuw gerealiseerd, waardoor een ijzeren voorraad goedkope MGE-woningen beschikbaar blijft;
7. De gemeente mag nu en in de toekomst bij de realisering van deze MGE-woningen geen financieel risico lopen.

Toelichting
In de raadsnotitie van de PvdA-leden Olij en Reuten zijn vier voorstellen geformuleerd. Het College heeft alleen het eerste voorstel onderzocht en als onhaalbaar bestempeld, onder andere omdat men de financiële risico’s voor de gemeente als te hoog inschat en er voor de corporaties een fair value principe geldt waaraan niet wordt voldaan. De overige drie voorstellen heeft het College niet onderzocht. Nader onderzoek en overleg door de PvdA met diverse marktpartijen leert dat die bereid zijn onder de in besluit ll genoemde voorwaarden MGE-woningen in de koop en eventueel huur te realiseren. Daarbij nemen de marktpartijen alle risico’s voor hun rekening en loopt de gemeente dus geen enkel risico. Het grote voordeel van de bouw van MGE-woningen onder deze voorwaarden is dat er voor de mensen met een laag tot middeninkomen koopwoningen beschikbaar komen voor een VON-prijs van circa € 150.000,– tot € 185.000,–. In tegenstelling tot de Amsterdamse Middensegment Hypotheekwoningen (AMH) blijft de MGE-woning wel beschikbaar voor de goedkope voorraad omdat na de verkoop na 15 jaar er weer een nieuwe voorraad goedkope woningen gerealiseerd moet worden. Een ander, niet onbelangrijk, groot voordeel voor de gemeente is dat deze woningen met een
lage koopprijs een relatief en absoluut hoge grondprijs opbrengen. Gewone marktwoningen met vergelijkbare VON-prijzen, die overigens niet of nauwelijks gebouwd worden in Amsterdam, hebben een residuele grondprijs van circa € 25.000,– tot € 35.000,– (inclusief BTW). AMH-woningen in die prijsklasse hebben een grondopbrengst die daar weer € 12.000,– onder ligt. In de voorgestelde constructie met de bouw van MGE-woningen door marktpartijen krijgt de gemeente een grondopbrengst van € 50.000,- tot € 70.000,– (inclusief BTW). Je zou zeggen: an offer you can’t refuse. Marktpartijen kunnen deze woningen onder de gestelde voorwaarden realiseren omdat zij banken en institutionele beleggers op achtergrond hebben. Ook hoeven zij niet te voldoen aan het fair value principe waaraan de corporaties wel wettelijk zijn gebonden. Corporaties kunnen daarom deze constructie niet toepassen. Met dit voorstel wordt Amsterdammers met een krappe beurs de mogelijkheid geboden een betaalbare koopwoning te verwerven. Bij eventuele verkoop profiteren zij ook nog eens voor 50% van de waardestijging. Het besluit sluit ook naadloos aan bij de wens in het Programakkoord 2006-2010 waarin gesteld wordt dat met behulp van Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructies gewerkt zal worden aan het tot stand brengen van een ijzeren voorraad betaalbare koopwoningen voor middeninkomens.

De leden van de Gemeenteraad,
B.C.J. Olij (PvdA)
M.J.A. Reuten (PvdA)
M. Mulder (PvdA)
P.M. Buurma-Haitsma (VVD)
M.P.C. van der Meer (GroenLinks)
J.L. Bakker (SP)
M.H. Limmen (CDA)