Notitie Blijven Bouwen: oplossingen voor verhoging van de bouwproductie

Amsterdamse PvdA gemeenteraadsfractie geeft oplossingen voor verhoging van de bouwproductie



De PvdA-raadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten hebben vandaag de raadsnotitie BLIJVEN BOUWEN ingediend met daarin oplossingen voor verhoging van de bouwproductie in Amsterdam.

De voorstellen zijn er allemaal op gericht om op de kortst mogelijke termijn de bouwproductie weer op gang te brengen.

Zij stellen o.a. voor een zogenaamde Vangnet NV op te richten. Deze NV moet de woningen van de corporaties kopen die niet binnen de planning verkocht kunnen worden en waardoor de corporaties voldoende geld hebben om de afgesproken nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Het gemeentelijk grondbedrijf heeft inmiddels laten weten dit een interessante gedachte te vinden.

Een ander voorstel van de heren Olij en Reuten is het tijdelijk toestaan dat nieuwe sociale huurwoningen over 10 of 15 jaar weer verkocht mogen worden. Financieel is dit zeer aantrekkelijk waardoor er geen financiële belemmering meer is voor de corporaties om direct te starten met bouwen.

Bouwe Olij: “Door de ingezakte bouwproductie zit alles op slot. Omdat er nauwelijks nieuw gebouwd wordt, verhuizen ook steeds minder mensen. Daardoor komen ook steeds minder woningen leeg. Starters en doorstromers kunnen nauwelijks nog een betaalbare woning vinden in de stad. Het is tijd voor draconische maatregelen”

De volledige notitie is hieronder te vinden. De notitie over woningbouw geschreven door Duco Stadig is te vinden op de website van de Stedelijke Woningdienst Amsterdam .

22 oktober 2002

BLIJVEN BOUWEN

oplossingen voor verhoging

van de bouwproductie

Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden

Bouwe Olij en Thijs Reuten

Amsterdam, 21 oktober 2002

‘Op zeer korte termijn moeten maatregelen genomen worden om de bouwproductie te verhogen. Onmiddellijk moeten alle belemmeringen hiervoor in kaart worden gebracht. Onorthodoxe wegen moeten worden bewandeld. Problemen als de geringe beschikbaarheid van bouwlocaties, doorgeschoten eisen van de overheid, architecten en stedenbouwers en financiële en organisatorische obstakels moeten uit de weg geruimd worden’

(uit: PvdA-verkiezingsprogramma 2002-2006).

Vooraf

In het programakkoord is afgesproken dat de komende vier jaar 16.000 woningen worden gebouwd en dat uiterlijk in september van dit jaar hierover een notitie aan de raad zal worden voorgelegd. Die notitie is de ‘Nota Woningproductie, naar een kortere doorlooptijd’ geworden en is 1 oktober jl. verschenen. In grote lijnen kunnen wij ons vinden in de voorstellen zoals die worden gedaan in de Nota Woningproductie.

Deze PvdA-raadsnotitie ‘Blijven Bouwen’ is bedoeld als aanvulling op de Nota Woningproductie en wil vooral een bijdrage zijn aan de discussie over oplossingen van de problemen met de bouwproductie. Wij zouden het op prijs stellen als de notitie hetzelfde inspraaktraject kan doorlopen als de nota van het college. Wij verzoeken het college Blijven Bouwen te betrekken bij het opstellen van de definitieve Nota Woningproductie.

In 2001 werden in Nederland bijna 73.000 woningen opgeleverd. Dat was zo’n 80% van de productie in 1998. In Amsterdam ging het veel slechter met de productie: In 2001 werd slechts 30% van de productie van 1998 gehaald. Niet meer dan 1961 woningen werden vorig jaar opgeleverd. In 1998 waren het er nog 6442. Als er niet gebouwd wordt is er ook minder doorstoming. Logisch gevolg is dat bijvoorbeeld ook het aantal vrijgekomen sociale huurwoningen drastisch daalt. In 1998 kwamen er in Amsterdam nog bijna 17.000 leeg, in 2001 nog geen 11.000. In een notendop laten deze cijfers zien waarom er nog nauwelijks beweging is op de Amsterdamse woningmarkt. Starters en doorstromers met lage en middeninkomens zijn hiervan vooral de dupe.

2002 is het derde jaar dat de bouwproductie in Amsterdam ver beneden peil blijft. Dit mag zo absoluut niet langer doorgaan. In ons verkiezingsprogramma dat een jaar geleden in november 2001 verscheen schreven wij nog dat onorthodoxe wegen bewandeld moesten worden. Inmiddels zijn wij tot de conclusie gekomen dat het tijd is voor draconische maatregelen.

Blijven bouwen is noodzaak

De woningbehoefte in Amsterdam is onverminderd groot. Regelmatig worden we gebeld door ouders die zich wanhopig afvragen wanneer hun kind van 26 jaar nu eindelijk eens een kans maakt op een eigen woninkje. Studenten hebben het altijd moeilijk gehad met het vinden van woonruimte in Amsterdam maar thans staat het water hen echt tot aan de lippen. Voor wie al een woning heeft en wil verhuizen naar iets beters, groters of anders, zijn er nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar. Kortom, voor starters en voor doorstromers met een laag of middeninkomen is er sprake van woningnood. Maar ook de hogere inkomens kunnen moeilijk een woning vinden omdat er nu eenmaal relatief weinig dure huur- en koopwoningen zijn in onze stad.

Alleen al om het aantal bewoners in de stad gelijk te houden moeten er jaarlijks een kleine 2000 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit is nodig omdat de gemiddelde woningbezetting daalt. Dat wil zeggen dat we met z’n allen met steeds minder mensen in een woning wonen. In 1960 woonden er nog gemiddeld 3.39 mensen in een woning in Amsterdam, nu is dat nog maar 1.97. De laatste jaren daalt de gemiddelde woningbezetting jaarlijks met eenhonderdste. Om hetzelfde aantal mensen te huisvesten zijn dus steeds meer woningen nodig. Daarnaast zijn er nieuwe woningen nodig ter vervanging van gesloopte slechte woningen of ten behoeve van de herstructurering in de Westelijke Tuinsteden, Noord en Zuidoost. De bevolking in Amsterdam groeit en daarvoor moet ook worden gebouwd. En dan spreken wij nog niet eens over al die andere mensen die graag in Amsterdam willen wonen. Amsterdam zou idealiter eigenlijk zo’n 5000 tot 7000 woningen per jaar moeten bouwen. In het programakkoord is afgesproken de komende jaren gemiddeld 4000 woningen per jaar te bouwen. Dat is dus geen overdreven eis.

De afgelopen decennia is de stad enorm uitgebreid met de Westelijke Tuinsteden, Zuidoost, Buitenveldert en woningbouw in Noord. Toch wonen er minder mensen in de stad dan veertig jaar geleden. In 1960: 870.000 inwoners in 256.000 huizen en in 2000: 730.000 inwoners in 369.000 huizen. Hoewel niet iedereen dat beseft is het minder druk en vol met mensen in de stad dan vroeger.

Productieproblemen voor alle woningen

De productieproblemen doen zich zowel voor bij sociale huurwoningen als bij marktwoningen. De oorzaken en mogelijke oplossingen zijn echter verschillend. Het hoofdprobleem bij de sociale huurwoningen is het hoge exploitatietekort. Bij de marktwoningen speelt de ingezakte vraag naar koopwoningen een rol en wordt gezegd dat de grondprijs te hoog is. In de notitie gaan wij eerst in op mogelijke oplossingen voor de sociale woningbouw en daarna op marktwoningen.

Snel starten met bouwen

In de Nota Woningproductie worden tal van voorstellen en suggesties gedaan om de productie weer op gang te brengen. Zoals gezegd onderschrijven wij de meeste voorstellen. De PvdA-fractie vindt ze echter ontoereikend. Wij denken dat de voorgestelde maatregelen onvoldoende zijn om op korte termijn de bouwproductie weer op gang te brengen. Onze grootste zorg is momenteel hoe we zo snel mogelijk de heimachines weer kunnen laten klinken. Daarvoor zijn naast maatregelen voor de middellange termijn ook korte termijn acties nodig. Dat kan bijvoorbeeld door structurele wijzigingen of door het bieden van tijdelijke voordelen aan bouwers die in staat zijn snel te starten met bouwen. Wij doen daarvoor de volgende voorstellen.

Voorstellen voor sociale woningbouw

1. Vangnet NV

Een van de grote problemen in de stad is de stagnatie in de bouw van sociale huurwoningen. De corporaties stellen dat het tekort gemiddeld 70.000 euro per woning bedraagt en dat dit te hoog is om geheel voor hun rekening te nemen. Vroeger werd het tekort op de sociale huurwoning afgedekt met objectsubsidie van het Rijk. Die subsidie is afgeschaft. Het idee bij de afschaffing was dat de corporaties door meer vrijheid bij huurverhogingen, de bouw van duurdere woningen met hogere winstmarges en de verkoop van bestaand bezit hun eigen broek op konden houden. In de praktijk blijkt dat moeilijk te zijn. De corporaties willen wel een flink deel van het tekort voor hun rekening nemen maar niet alles. Een van de problemen is dat de verkoop van bestaand bezit weliswaar veel geld oplevert maar niet op korte termijn beschikbaar komt. De verkoop aan zittende bewoners verloopt uiterst moeizaam omdat huurders op veel hogere lasten komen als zij hun woning kopen. Daarom wordt er bijna alleen verkocht als een woning leegkomt. Zoals we hiervoor gezien hebben komen er steeds minder woningen leeg door de lage bouwproductie. We zitten dus in een vicieuze cirkel die doorbroken moet worden. De corporaties hebben de opbrengst uit de verkoop nodig om een groot deel van het tekort op de nieuw te bouwen sociale huurwoningen te dekken. Zolang zij daarover geen zekerheid hebben zullen ze niet gauw bereid zijn tot bouwen. Voor dit probleem hebben wij Vangnet NV bedacht.

Hoe werkt Vangnet NV?

De gemeente garandeert de corporaties de jaarlijkse afname van een overeen te komen aantal woningen uit het bestaande bezit. De gemeente betaalt de corporaties voor een bewoonde woning de prijs gelijk aan 80 procent van de marktwaarde van een lege woning. Dit betekent concreet dat de corporaties meerjarige zekerheid hebben wat betreft de inkomsten uit verkoop van bestaand bezit. Ze zijn voor de opbrengst niet langer afhankelijk van het leegkomen van de woning. In hun meerjarige ramingen en voor het aangaan van verplichtingen kunnen zij rekenen met de garantie die de gemeente geeft. Deze constructie kunnen de corporaties dus als een vangnet gebruiken voor het geval zij onvoldoende woningen verkopen. Het enige risico dat zij lopen is een lagere opbrengst als de verkoopprijzen drastisch dalen. Dit risico is er ook voor de gemeente. Als de marktprijzen dalen, daalt de waarde van de door de gemeente aangekochte panden. Dit risico is beperkt omdat de gemeente nog wel de huur uit exploitatie blijft ontvangen. Al met al is voor de gemeente deze Vangnet NV op termijn waarschijnlijk een rendabele investering. De huurder merkt niet veel van de juridische transactie. Zijn rechten worden niet aangetast. Immers ‘Koop breekt geen huur’. Daarbij gaan wij ervan uit dat de woningen, tegen de gebruikelijke vergoeding, in beheer blijven bij de corporatie en dat slechts de juridische eigendom wordt overgedragen aan Vangnet NV. Dit voorstel is doorgerekend door de afdeling Grondprijsbeleid van het Grondbedrijf (zie bijlage 1). De berekening is gebaseerd op een door ons aan de afdeling Grondprijsbeleid voorgelegd rekenmodel (zie bijlage 2). De doorrekening van het Grondbedrijf laat zien dat bij een aankoopprijs van 80% van de marktwaarde en een gemiddelde exploitatieduur van 10 jaar er per woning voor de gemeente zelfs een klein winstje ontstaat. De NV is dus rendabel. Het Grondbedrijf suggereert ook nog de mogelijkheid van een virtuele NV. Het voordeel van deze constructie is dat er geen juridische eigendomsoverdracht plaatsvindt en er dus 6% overdrachtsbelasting wordt bespaard. De gemeente neemt in dat geval op papier de woningen over en leent de corporatie de tegenwaarde van de woningen. Zodra de corporatie de woningen werkelijk verkoopt kan ze de lening aflossen. Nader onderzoek moet aantonen welke constructie de meest werkbare is. Belangrijk is dat ook de medewerkers van het Grondbedrijf van mening zijn dat in de Vangnet NV de oplossing ligt van het probleem van de corporaties. Wij verwachten dat ook de corporaties de voordelen zullen zien van Vangnet NV. Zij krijgen immers naast een goede prijs voor een bewoonde woning vooral een inkomstengarantie. Hierdoor zijn zij in staat verplichtingen voor nieuwbouw aan te gaan.

Voor wie is Vangnet NV bedoeld?

Het is niet de bedoeling dat de corporaties met Vangnet NV een gemakkelijk instrument in handen krijgen om van ‘lastig’ bezit af te komen. Corporaties die geen nieuwe sociale huurwoningen bouwen zouden niet van de constructie gebruik mogen maken. Zij hebben immers geen financieel probleem. Vangnet NV is bedoeld voor de corporaties in de stad die nog sociale huurwoningen bouwen. In het convenant verkoop huurwoningen is afgesproken dat circa 4000 woningen per jaar verkocht worden. Er moeten 1200 nieuwe sociale huurwoningen per jaar gebouwd worden. Dit betekent dat met de individuele corporaties afgesproken zou kunnen worden dat zij voor elke nieuw te bouwen sociale huurwoning zonodig maximaal drie bestaande woningen kunnen verkopen aan Vangnet NV.

Financiële risico’s

Zoals gezegd is Vangnet NV in principe, op basis van de rekenvoorbeelden, rendabel. Het geld dat nodig is om de woningen te kopen moet geleend worden maar met de rente die daarover betaald moet worden is in het model rekening gehouden. Niet ontkend kan worden dat bij een succes van Vangnet NV de gemeente eigenaar wordt van duizenden woningen. Dat brengt een zeker risico met zich mee ten aanzien van de waardevastheid van die woningen. Daar staan huuropbrengsten tegenover en ook de solvabiliteit van de gemeente die het niet direct noodzakelijk maakt in een slechte markt woningen te verkopen. Wij denken dat de risico’s overzienbaar en aanvaardbaar zijn.

Wij verzoeken het college op de kortst mogelijke termijn gesprekken te voeren met de corporaties over de mogelijkheden om op basis van Vangnet NV de problemen rond de betaalbaarheid van de bouw van nieuwe sociale huurwoningen op te lossen.

2. Tijdelijk toestaan verkoop nieuwe sociale huurwoningen
   
   Vangnet NV is niet morgen opgericht en operationeel. Daar zal nog enige tijd mee heengaan voor alles is uitgezocht en opgezet. Gezien de ernst van de situatie en de hoge grote urgentie die wij toekennen aan het zo snel mogelijk weer op gang krijgen van de bouwproductie stellen wij ter overbrugging onderstaande tijdelijke maatregelen voor.
   
   In de Nota Woningproductie staat op pagina 34 (4.2.1 punt 6) dat het verkopen van nieuw te bouwen sociale huurwoningen op termijn relatief grote financiële implicaties heeft. Ook heeft het gevolgen voor de woningdifferentiatie op project/buurtniveau. Daarom is het slechts in uitzonderingsgevallen toepasbaar. Wij onderschrijven het standpunt dat verkoop gevolgen heeft voor de differentiatie in de buurten. Wij zijn van mening dat het noodzakelijk is nog heel lang sociale huurwoningen te bouwen in onze stad. Dit is nodig om ervoor te zorgen dat het bestand aan sociale huurwoningen kwalitatief op peil blijft en om tegemoet te komen aan de nog immer grote vraag naar betaalbare woningen voor gehandicapten, grote gezinnen en ouderen. Het is de opdracht van de sociaal-democratie ervoor te zorgen dat ook minder fortuinlijke Amsterdammers over een goede woning kunnen beschikken. Op dit punt staan wij dus diametraal tegenover een partij als de VVD die van mening is dat de norm van 30% sociaal, dogmatisch denken is en moet vervallen. De VVD ontkent daarmee de noodzaak van voortdurende vernieuwing van de bestaande voorraad ten einde te voorkomen dat op den duur de sociale voorraad uit alleen nog maar verouderde woningen bestaat. Een en ander neemt niet weg dat gelet op de stagnatie in de woningbouw tijdelijke maatregelen wel verantwoord en ook dringend gewenst zijn.
   
   30% sociaal
   
   Het exploitatieresultaat van een sociale huurwoning stijgt met grote sprongen op het moment dat de woning na 10 of 15 jaar mag worden verkocht. Wij stellen daarom voor de corporaties tijdelijk toe te staan de nu te bouwen 30% sociale huurwoningen na 10 of 15 jaar te verkopen zonder aanpassing van de grondprijs. Ook dit model heeft het Grondbedrijf op ons verzoek doorgerekend. De doorrekening van het Grondbedrijf laat zien dat dit een dermate riant aanbod is dat de corporaties dan zelfs geld overhouden aan een sociale huurwoning. Bij een gemiddelde woning die na 10 jaar wordt verkocht is de winst 37.000 euro. Na 15 jaar is het 23.000 euro. Dit betekent dat in deze constructie de grondprijs zelfs omhoog zou kunnen.
   
   Nadeel van deze aanpak is dat door de verkoop op den duur deze sociale huurwoningen verloren gaan voor de betaalbare voorraad. Als dit langdurig en overal in de stad gebeurt, zouden er minder sociale huurwoningen overblijven. Ook zou het ten koste gaan van de differentiatie in de buurten. Uit onderzoek van de Stedelijke Woningdienst blijkt dat de voorraad goedkope huurwoningen veel groter is dan de doelgroep en naar verwachting zal dit verschil in de toekomst nog groter worden. Het tijdelijk toestaan van verkoop hoeft daarom, over de gehele stad gemeten, niet direct een probleem voor de differentiatie op te leveren. Op buurtniveau moet wel bezien worden of het voorstel consequenties heeft voor de gewenste differentiatie.
   
   Voordeel van deze aanpak is dat diverse projecten die nu niet van de grond komen omdat ze financieel niet haalbaar zijn hiermee hun probleem opgelost zien en dus direct kunnen starten met bouwen. Voor de snelheid is belangrijk dat in het project niets veranderd hoeft te worden. Dat is met deze aanpak het geval. Het percentage te bouwen sociale huurwoningen blijft gelijk en de grondopbrengst waarop de gemeente gerekend had verandert ook niet. Dus: Handen uit de mouwen en bouwen.
   
   40% sociaal
   
   Een andere, misschien wel betere mogelijkheid is de corporaties tijdelijk niet 30% sociaal maar 40% sociaal te laten bouwen en toe te staan de helft daarvan na 10 of 15 jaar te verkopen, of wellicht al bij de eerste mutatie. Het Grondbedrijf heeft berekend dat dit model financieel haalbaar is. Bij verkoop na 10 jaar kost het de corporatie 6.500 euro per woning. Voordeel is dat je na verkoop nog 20% van die nieuwe woningen in de sociale huur houdt. Bijkomend voordeel van nu 40% sociaal bouwen in bijvoorbeeld de Westelijke Tuinsteden is dat er meer woningen beschikbaar komen voor de doorstroming. De nu dreigende vertraging in de stedelijke vernieuwing kan hierdoor waarschijnlijk worden voorkomen. Het nadeel dat geldt bij 30% sociaal bouwen en dan verkopen, geldt hier natuurlijk ook, alleen in mindere mate omdat uiteindelijk nog 20% in de sociale huur blijft. Als voor de extra 10% sociaal een omzetting nodig is van geplande marktsectorwoningen in sociale huurwoningen heeft dit negatieve gevolgen voor de grondopbrengst. In de plannen was voor die 10% immers gerekend met een hogere grondopbrengst dan de grondprijs van sociale huurwoningen. Dit probleem is overigens niet nieuw en doet zich ook voor bij het omzetten van koopwoningen in huurwoningen voor de markt. Het beste zou zijn als de 10% extra sociaal ook extra productie betekent. Dus bovenop de reeds afgesproken plannen. Het mes snijdt dan aan twee kanten: meer woningen en meer grondopbrengsten.
   
   Tijdelijk
   
   De 30% en 40% modellen zouden slechts een paar jaar toegepast moeten worden. Zij zijn vooral bedoeld om het bouwproces weer snel op gang te brengen. Ons voorstel is dat corporaties die bijvoorbeeld voor 1 januari 2005 met de bouw starten van de regeling kunnen profiteren. De exacte uitwerking van wanneer 30% of 40% en voor welke projecten is natuurlijk nog onderdeel van onderhandelingen. Particuliere beleggers zouden desgewenst ook voor de regeling in aanmerking moeten kunnen komen. Uiteraard onder dezelfde condities die voor corporaties gelden op het gebied van differentiatie voor bijzondere doelgroepen, huurprijzen enz.
   
   IJburg en Zuid-as
   
   De beide modellen zouden niet toegepast moeten worden voor IJburg en de Zuid-as. Om ook in de nieuwe woongebieden van de stad een gedifferentieerde opbouw van de voorraad te krijgen is de afgesproken 30% sociale huurwoningen al een minimum. Het is daarom niet wenselijk dat na 10 of 15 jaar een deel van de sociale huurwoningen op IJburg of de Zuid-as wordt verkocht.
   
   Tot slot nog het argument in de Nota Woningproductie dat het verkopen op termijn een erg duur instrument is dat de gemeente bij 1000 woningen 40 miljoen euro kost. Het is waar dat de gemeente potentiële winst laat liggen als geen hogere grondprijs wordt gevraagd bij verkoop. Maar die winst zou de gemeente normaal gesproken ook niet maken omdat het niet is toegestaan die woningen te verkopen. Die winstverwachting komt daarom ook niet in de planberekeningen voor en kan geen financieel argument zijn tegen ons voorstel.
   
   
   
   Wij verzoeken het college op de kortst mogelijke termijn onderhandelingen te starten met corporaties, projectontwikkelaars en institutionele beleggers over de modellen 30% of 40% sociaal te bouwen met tijdelijk toestemming van verkoop op termijn, zonder verhoging van de grondprijs (bijvoordbeeld voor plannen waarvan start bouw voor 1 januari 2005 is).
   
   Naast Vangnet NV en de verkoop op termijn zijn er nog twee maatregelen die bij kunnen dragen aan verlaging van het tekort op een sociale huurwoning.
3. Restwaarde
   
   De corporaties stellen dat het gemiddelde tekort op een sociale huurwoning thans rond de 70.000 euro ligt. Of dit tekort zich niet bevindt tussen de 50.000 en 70.000 euro staat nog te bezien. Vast staat wel dat bij de berekening van dit te kort de corporaties geen rekening houden met de restwaarde van de woning na 50 jaar of 75 jaar. Dit is vreemd want na 50 jaar heeft de woning altijd nog een bepaalde waarde. Ook als we ervan uitgaan dat na 50 jaar een woning toe is aan een ingrijpende renovatie met dito kosten dan nog mag verondersteld worden dat de woning een restwaarde heeft. Wij denken dat in het vervolg rekenen met een gemiddelde contant gemaakte restwaarde van 3000 euro niet overdreven is. Dit betekent dat het gemiddelde tekort op een nieuwe sociale huurwoning met dit bedrag afneemt.
   
   Wij verzoeken het college met de corporaties afspraken te maken over de hoogte van de in het vervolg standaard in berekeningen op te nemen restwaarde van woningen.
   
   
4. Hogere aanvangshuren
   
   In de Nota Woningproductie wordt op pagina 34 (4.2.1 punt 7) de mogelijkheid besproken van het optrekken van de aanvangshuren van sociale huurwoningen. Op dit moment schrijft de gemeente aan de corporaties voor dat de huurprijs van een nieuwe sociale huurwoning niet meer mag zijn dan 450 euro per maand. De maximale huurprijsgrens in de huursubsidie is sinds 1 juli 2002 echter 565,44 euro. Als we daar subsidiabele servicekosten van aftrekken komen we op een kale huur van circa 540 euro die nog in aanmerking komt voor huursubsidie. De netto contante waarde van het verschil van 90 euro per maand is ca. 20.000 euro. Dit betekent dat de gemeente de corporatie in feite dwingt 20.000 euro voor zijn rekening te nemen die men zou uitsparen bij een hogere aanvangshuur. Als we hier verandering in willen brengen ontstaat wel het probleem dat door de zogenaamde aftoppingsgrens de huurder boven 450 euro geen hogere huursubsidie meer krijgt en bij toepassing van dit voorstel de extra 90 euro volledig voor zijn rekening moet nemen. Dat zal niet elke huurder van een nieuwe sociale huurwoning op kunnen brengen. Daar komt nog bij dat de regering heeft aangekondigd de hoogte van de huursubsidie onafhankelijk te maken van de huurhoogte en de gemeenten dreigt te verbieden een eigen inkomensbeleid te voeren voor de laagste inkomens. Als dit harde rechtse regeringsbeleid werkelijkheid wordt zal dit direct gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de voortgang van de stedelijke vernieuwing. Bewoners zullen immers minder gauw geneigd zijn mee te werken aan verhuizing naar een duurdere woning als ze niet zeker zijn van een goede huursubsidieregeling. Daarom zullen de voor- en nadelen goed in kaart gebracht moeten worden alvorens het middel van de hogere aanvangshuur eventueel toegepast kan worden. De gevolgen van een hogere aanvangshuur komen het hardst aan bij grote gezinnen met een laag inkomen en bij de bijzondere doelgroepen. Het lijkt daarom verstandig op korte termijn na te gaan welke mogelijkheden er zijn om specifieke groepen financieel tegemoet te komen indien gekozen zou worden voor verhoging van de aanvangshuren. Daarbij kan gedacht worden aan een inkomensafhankelijke huurgewenningsbijdrage van onbeperkte duur. Als de corporaties deze bijdrage voor hun rekening nemen zijn ze waarschijnlijk nog altijd goedkoper uit dan in de huidige situatie waarbij zij ook nieuwe sociale huurwoningen verhuren aan mensen die wel een hogere aanvangshuur zouden kunnen betalen. Het is in dit verband ook nuttig om na te gaan hoe in de andere grote steden met deze problematiek wordt omgegaan.
   
   Wij verzoeken het college te onderzoeken of een door de corporaties te verstrekken inkomensafhankelijke huurgewenningsbijdrage van onbeperkte duur mogelijk is. Deze bijdrage zou van toepassing moeten zijn bij toewijzing van sociale huurwoningen met een hogere aanvangshuur. Indien gekozen wordt voor hogere aanvangshuren moet geregeld zijn dat de bijzondere doelgroepen huurders daar niet de dupe van worden.
   
   Voorstellen voor Marktsectorwoningen
   
   ‘Door de enorme druk op de Amsterdamse woningmarkt worden nu geen woningen gebouwd voor mensen met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen, de zogenaamde middengroepen. Indien mogelijk worden er voor hen koopwoningen in ‘gebonden eigendom’ gebouwd. Dat betekent dat de woning na vertrek van de bewoner(s) weer verkocht moet worden aan de corporatie die de woning destijds gebouwd heeft. Zo wordt woningspeculatie vermeden en blijven deze koopwoningen betaalbaar. Daarnaast moeten meer ‘middeldure’ huurwoningen voor deze groep Amsterdammers worden gebouwd’
   
   (uit: PvdA-verkiezingsprogramma 2002-2006).
   
   Hierboven zijn we ingegaan op de grote problemen die er momenteel zijn met de bouwproductie van sociale huurwoningen en welke oplossingen volgens ons mogelijk zijn. Maar zoals bekend doen de problemen zich niet alleen voor in de sociale sector maar net zo hard in de huur- en koopsector op de vrije markt. Gelet op de door sommigen vaak bezongen voordelen van de vrije markt is het voor de gemeente daar nog moeilijker dan in de sociale sector om doeltreffend te zijn. Niet verbazingwekkend gezien het karakter van de ‘vrije’ marktsector. Desalniettemin is het wenselijk en dringend noodzakelijk met voorstellen te komen die bijdragen aan het oplossen van de problemen in de marktsector. Daarbij moet wel bedacht worden dat goed bedoelde specifieke of generieke bijdragen in deze sector in de praktijk bijna altijd uitwerken als een meer of minder verkapte subsidie aan de toevallige huurder of koper van een marktsectorwoning. Zo zijn alle in het verleden met subsidie gebouwde premie a, b en c koopwoningen inmiddels gewone dure marktwoningen. De toenmalige koper was spekkoper maar voor de markt van middensegment koopwoningen heeft het overheidssubsidiëren niets opgeleverd. Wij verbazen ons altijd over het gemak waarmee soms gepleit wordt voor het subsidiëren van huur- en koopwoningen in de marktsector. Ook wanneer een anti-speculatiebeding wordt toegepast gaan de woningen op den duur toch verloren voor het middensegment. Voor ons is van belang dat ook in de toekomst de marktsectorwoningen waarvoor nu subsidie verstrekt wordt beschikbaar blijven voor de doelgroep, dus voor mensen met een middeninkomen. Anders is het subsidie (bijvoorbeeld een lagere grondprijs) in feite weggegooid geld, want het doel wordt niet bereikt. Met inachtneming van deze voorwaarden blijkt het tamelijk moeilijk om maatregelen te bedenken die een bijdrage leveren aan de structurele uitbreiding van de markt van middeldure huur- en koopwoningen. Wij komen tot de volgende voorstellen.
5. Woningen in maatschappelijk gebonden eigendom
   
   Veel mensen willen graag een woning kopen. Het aanbod is in Amsterdam echter klein en de prijzen zijn erg hoog. Dat betekent dat voornamelijk mensen met een goed gevulde portemonnee aan de bak komen. De mensen met een middeninkomen hebben het nakijken. De PvdA wil graag ook voor deze groep Amsterdammers een oplossing bieden voor hun woonwensen. Daarvoor is enkele jaren geleden onder andere de zogenaamde ‘Amsterdamse Middensegment Hypotheek’ (AMH) bedacht. Mensen met een laag inkomen kunnen zonder extra rentelasten een hogere hypotheek afsluiten en hebben daardoor meer geld beschikbaar om een woning te kopen. De regeling is tot nu toe nog geen doorslaand succes. Dit komt voornamelijk omdat de voorwaarden voor een AMH nogal strikt zijn en ondanks de extra hypotheek de woningen vaak nog steeds te duur zijn voor de doelgroep. Een ander probleem met de AMH-regeling is dat met overheidsgeld marktcontrair wordt geopereerd op de vrije markt. Wij hebben aanwijzingen dat de AMH-regeling prijsopdrijvend werkt en daarmee zijn doel voorbij schiet. Tevens is het zo dat de AMH-woningen uiteindelijk niet beschikbaar blijven voor de doelgroep. Als de eigenaar de woning verkoopt doet hij/zij dat tegen de marktprijs en lost de AMH-hypotheek af. Ondanks de overheidssubsidie ontstaat uiteindelijk geen markt met goedkope koopwoningen. Volgens ons moet dat anders en beter kunnen.
   
   Wij stellen voor ook in Amsterdam woningen in ‘Maatschappelijk Gebonden Eigendom’ (MGE) te gaan bouwen. In Rotterdam bestaat deze vorm van koopwoningen al jaren en is daar redelijk succesvol. Het idee is simpel. Corporaties bouwen, bijvoorbeeld met gemeentelijke subsidie in de vorm van een lage grondprijs, goedkope koopwoningen. Mensen met een inkomen tot een bepaald niveau komen in aanmerking om deze woningen te kopen. Als de woning verkocht wordt is men verplicht deze weer te verkopen aan de corporatie. De corporatie betaalt een prijs die rekening houdt met inflatie, gedane investeringen en marktomstandigheden. De woning wordt bij verkoop dus wel duurder maar blijft in de categorie betaalbare koopwoningen. Er kan niet mee gespeculeerd worden. De gemeentelijke subsidie is dus goed besteed want tot in lengte van jaren heeft de stad een contingent goedkope koopwoningen beschikbaar. Door de relatief lage prijs kan er ook nog een prijsdrukkend effect van uitgaan op de vrije marktwoningen. Nadeel is dat de bewoner bij verkoop geen marktprijs voor zijn woning krijgt en dus niet makkelijk zonder extra middelen op die markt een woning kan kopen. Dit nadeel weegt echter niet op tegen de voordelen. Volgens ons zou op korte termijn onderzocht moeten worden of het mogelijk is ook in Amsterdam MGE-woningen te bouwen. Als Amsterdamse corporaties daartoe niet bereid zijn zou nagegaan moeten worden of Rotterdamse corporaties bereid zijn deze woningen in Amsterdam te bouwen. Bij het onderzoek dient betrokken te worden de mogelijke inzet van het huidige AMH budget ten gunste van de MGE-woningen.
   
   Wij verzoeken het college op korte termijn te onderzoeken of de bouw van MGE-woningen in Amsterdam haalbaar is. Daarbij betrekken de mogelijkheid de woningen door corporaties van buiten Amsterdam te laten realiseren; subsidie te verstrekken door hantering van een lagere grondprijs en eventueel het AMH budget ervoor te gebruiken.
   
   
6. Redelijke percentages en werkelijke bouwkosten

Al enkele jaren woedt er in Amsterdam een discussie over de hoogte van de grondprijzen. De gemeente stelt voortdurend dat de residuele methode deugt. Ontwikkelaars en corporaties blijven volhouden dat de marges die gehanteerd worden te krap zijn. Als niet snel een knoop wordt doorgehakt kan dit nog jaren zo doorgaan. Daar is niemand bij gebaat: de woningzoekenden niet; de ontwikkelaars niet en ook de gemeente niet. De gemeente stelt dat een lagere grondprijs niet gerechtvaardigd is en ook niet gedragen kan worden omdat met hoge grondopbrengsten is gerekend. In de Nota Woningnood staat op pagina 44 dat een verhoging met 1% van het Winst+Risico percentage de gemeente circa 2500 euro per woning kost. Bij 2800 woningen per jaar is dat jaarlijks 7 miljoen euro. Anderzijds kost het nu voor het derde jaar achtereenvolgende jaar realiseren van nog niet de helft van de geplande productie ook (veel) geld. Overigens ‘kost‘ een hoger W+R percentage de gemeente alleen geld als de winst al is ingeboekt. Dit doet zich voor bij een actieve grondexploitatie maar geldt niet voor nog te ontwikkelen plannen. Een hoger W+R percentage voor ontwikkelaars betekent uiteraard wel een potentieel lagere winst voor de gemeente.

Gelet op de ernst van de situatie met betrekking tot de ingezakte bouwproductie voor middeldure huur- en koopwoningen zijn wij van mening dat op de kortst mogelijke termijn een doorbraak geforceerd moet worden in deze vastgelopen discussie. Wij denken dat rekenen met werkelijke bouwkosten en bijkomende kosten in plaats van met wenselijke kosten een opening kan bieden in het debat. Daarvoor is nodig dat de corporaties en ontwikkelaars de bouwkosten aantonen van werkelijk gemaakte kosten in gerealiseerde projecten en dat de gemeente bereid is met die gegevens rekening te houden bij het berekenen van de grondprijs. Tevens zijn wij van mening dat de gemeente redelijke percentages voor algemene kosten en winst en risico moet hanteren.

Wij verzoeken het college op de kortst mogelijke termijn met ontwikkelaars en corporaties onderhandelingen te starten over een systeem waarin de werkelijke bouw- en bijkomende kosten een rol spelen bij de berekening van de grondprijs. Bij de grondprijsberekeningen moeten redelijke percentages voor algemene kosten en voor winst en risico gehanteerd worden.

Bouwe Olij

Thijs Reuten

Amsterdam, 21 oktober 2002



BIJLAGE 1

Referentie:	2002010463	Uw kenmerk:	–
Dossiernummer:	.07.351.54	Bijlage(n):	–
Projectnaam:	–
Plannummer:	–	Datum:	15 oktober 2002

Onderwerp:

Doorrekeningen bij notitie “Blijven bouwen”

Geachte heer Olij,

Naar aanleiding van uw notitie “Blijven bouwen: oplossingen voor verhoging van de bouwproductie” heeft de afdeling Grondprijsbeleid enkele controleberekeningen uitgevoerd, waarvan in deze notitie de resultaten worden besproken.



1. Vangnet N.V.

Het door u gepresenteerde rekenmodel (hierna: het basismodel) is nagebouwd in ons eigen systeem en de uitkomsten zijn valide. Dat wil zeggen, dat bij de gekozen parameters en een aankoop tegen 90% / verkoop tegen 100% de gemeente een tekort van € 12.000 netto contant heeft, en bij aankoop 80% / verkoop 100% een klein winstje.

De gekozen parameters voor inflatie, rente en variabele lasten komen goed overeen met de aannamen die wij in ons model hanteren. In het basismodel wordt een kleine woning genomen, met een combinatie van een lage huurwaarde en een matige marktwaarde. Dit zou een typisch appartement in de 19e eeuwse gordel kunnen zijn. Wij hebben een aantal varianten doorgerekend:

Hogere huurwaarde bij gelijke marktwaarde

Indien we de huurwaarde hoger stellen, verbetert het NCW-saldo tot € 5.200 winst bij aankoop tegen 90%. De doorexploitatie levert dan een hoger positief saldo op. Dit zou kunnen slaan op de wat grotere naoorlogse woningen in gebieden met relatief lage marktwaarden per m ² .

Gelijke huurwaarde bij hogere marktwaarde

Voor een typisch appartement in de binnenstad met een marktwaarde van € 3.500 per m ² en gelijke huurwaarde bedraagt de NCW € – 31.800 bij aankoop tegen 90%. Dat is logisch, omdat de voorfinanciering en latere verkoop een groter tekort laten zien.

Variabele verkoopmomenten

Bij verkoop na 5 jaar exploitatie bedraagt de NCW bij verkoop tegen 90% in het basismodel € – 2.900; bij verkoop na 15 jaar c.p. € – 23.700. Oftewel: hoe langer we moeten doorexploiteren, hoe hoger het totale tekort.

Samenvattend kunnen we stellen dat het gepresenteerde basismodel een aardig gemiddelde geeft van de uitkomsten van extremere doorrekeningen, al benadrukken we dat slechts een beperkt aantal varianten is doorgerekend en het model erg gevoelig is voor aanpassingen in de parameters. De basisgedachte, dat de aankoopkorting van 10% of 20% plus het kleine plusje in de doorexploitatie bijna voldoende zijn om het voorfinancieringsverlies van de gemeente te compenseren, lijkt plausibel.

In het hierboven geschetste beeld is geen rekening gehouden met een risicoanalyse ten aanzien van de waardeontwikkeling van de door de gemeente aangekochte woningen. Met andere woorden, de gemeente loopt vanaf het moment dat zij eigenaar is van bij de corporaties ingekochte woningen het waarderisico over die woningen. Het totale financiële risico voor de gemeente hangt af van (de omvang van) het woningpakket in handen van de gemeente op enig moment in de tijd. Het waarderisico bij ‘korte‘ termijn beleggingen (in dit geval is sprake van redelijk korte termijn beleggen; de aankopen zijn namelijk gericht op uitponden bij mutatie) is groter naar mate het woningpakket groter is.

Onderstaand nog enkele opmerkingen.



Overdrachtsbelasting

Bij overdracht van de juridische eigendom van corporatie naar gemeente dient in beginsel overdrachtsbelasting te worden betaald. Indien we dit in het basismodel verwerken is het negatieve effect op het saldo € 7.290 bij 6% OVB. Wellicht zijn hierover afspraken te maken met de Belastingdienst, en bovendien bestaat de mogelijkheid dat de OVB in de toekomst helemaal verdwijnt.



Effecten op de corporatie

Indien de corporatie met dit plan akkoord gaat, treedt een aantal boekhoudkundige effecten op. De corporatie moet de boekwaarde van de woning afboeken (maar dat zou altijd moeten bij verkoop, dus dat maakt per saldo niets uit). Vervolgens krijgt de corporatie nu geld in handen, maar ze loopt de 10 jaar huurexploitatie plus de latere, hogere verkoopprijs mis. Het verlies van de gemeente is hierbij gelijk aan de winst van de corporatie. Wanneer we het model zodanig zouden aanpassen dat het saldo gemiddeld op nul uitkomt, is dat voor zowel de gemeente als de corporatie een budgettair neutrale operatie. Het verlost de corporaties alleen van een kasstroomprobleem: ze krijgen nu geld binnen en kunnen dat nu investeren. Dat was precies de bedoeling.

In theorie is het echter nog mooier, want de gemeente heeft te maken met een lagere vermogenskostenvoet dan de corporaties. De gemeente zou dus met een lagere disconteringsvoet kunnen rekenen. Dat betekent dat wanneer gemeente en corporatie dezelfde berekening uitvoeren, ieder met hun eigen discontovoet, het saldo van de gemeente altijd beter is dan dat van de corporatie.

Stel, de gemeente rekent met een disconteringsvoet van 5% en de corporatie met 6%. In het basismodel van Olij maakte de gemeente bij aankoop tegen 90% een verlies van € 12.000. De corporatie rekent met 6% en boekt dus een winst van € 12.000. Wanneer de gemeente in hetzelfde model met 5% gaat disconteren haalt zij een verlies van slechts € 2.500. Oftewel, de winst van de corporatie is groter dan het verlies van de gemeente, doordat verschillende disconteringsvoeten worden gehanteerd. We kunnen het model nu zo inrichten dat ofwel de gemeente neutraal opereert en de corporaties extra geld krijgen, ofwel de corporaties neutraal draaien en de gemeente gaat verdienen.

Volgens bovenstaande redenering kan het systeem dus nog mooier uitpakken. Benadrukt wordt dat de aanname, hoewel theoretisch valide, in de praktijk wellicht moeilijk toepasbaar zal zijn.



Wanneer wordt verkocht?

De corporaties zullen alleen woningen aanbieden voor het Vangnet die voor verkoop in aanmerking komen, en niet door de zittende bewoners zijn aangekocht. De woningen die Vangnet in portefeuille krijgt worden dan verkocht bij mutatie. Uitgaande van een gemiddelde mutatiegraad van 6% duurt het lang voor alle woningen door mutatie verkocht zijn. De gemiddelde exploitatieduur is wellicht langer dan de aanname van 10 jaar van Olij.

Probleem is dat in de voor huurders meest aantrekkelijke complexen (hoge marktwaarde, lage huurwaarde) de mutatiegraad zeer laag zal zijn. De Binnenstad is hiervan een voorbeeld. Deze woningen hadden al een groter tekort (zie boven) en moeten nu ook nog eens langer worden geëxploiteerd zeg gemiddeld 15 jaar, dus de tekorten worden nog groter.

In de minder aantrekkelijke huurobjecten (hoge huurwaarde ten opzichte van de marktwaarde) zal de mutatiegraad hoger zijn, en de gemiddelde exploitatieduur dus korter, zeg 5 jaar. Dit levert een positiever saldo op: deze woningen hadden al een beter saldo (zie boven) en worden ook nog eens korter geëxploiteerd Probleem is dat juist bij deze woningen het verkooprisico het grootst is, zodat in de berekening eigenlijk niet zomaar van verkoop tegen 100% (de geïndexeerde marktwaarde) kan worden uitgegaan. Een voorbeeld hiervan zijn de naoorlogse tuinsteden.



Welke woningen worden door de corporaties aangeboden?

Dat is nog een beetje gissen. Aan de ene kant lijkt het logisch dat de corporatie de objecten met het grootste verhuur- en verkooprisico graag aan Vangnet zal overdoen. Dat vermindert het risico. Aan de andere kant zou het verstandiger zijn om de objecten met een lage mutatiegraad en een hoge marktwaarde aan Vangnet over te doen, omdat de corporatie hier het meest profiteert van de voorfinanciering. Overigens kunnen we in een rekenmodel een gemiddelde exploitatietermijn van 10 jaar aanhouden, maar in de praktijk zal in de portefeuille woningen altijd een plukje overblijven dat soms zeer veel langer in exploitatie moet blijven omdat de huurders er niet uit willen. Voor het rekenmodel heeft dat niet zo’n grote invloed omdat het maar om een klein aandeel gaat, maar het betekent wel dat het moeilijk is het einde van deze regeling in te schatten.



Mogelijke aanpassingen

Om alle gedoe met gemeentelijke exploitatie en verkoop van woningen te verkomen, kunnen we de regeling ook virtueel maken. De woningen blijven dan eigendom van de corporatie, maar wij nemen ze wel af. Een voorbeeld: corporatie A spreekt met de gemeente af 100 woningen per jaar te gaan verkopen. In jaar 1 bedraagt het feitelijk verkochte aantal woningen 70. De gemeente leent de corporatie dan een bedrag ter grootte van 30 maal de gemiddelde geraamde verkoopopbrengst van de verkoopportefeuille. In jaar 2 worden 90 woningen verkocht. De gemeente past er nog eens 10 bij. De corporatie heeft zodoende in jaar 1 en 2 opbrengsten uit de verkoop van 100 woningen, en bovendien gegarandeerd, dus daarop kun je investeren.

In jaar 3 worden 115 woningen verkocht, en de gemeente krijgt van de corporatie een aflossing op de uitstaande lening ter grootte van 15 maal de gemiddelde gerealiseerde verkoopwaarde. Op deze manier maak je ook een soort vangnet, maar dan één die ook omhoog kan veren.

Uiteraard moeten we hierbij wel zorgvuldig kijken naar de bedragen waartegen de gemeente de garantie opbouwt c.q. aflost, want anders heeft de gemeente alleen maar een rentenadeel en kan het systeem snel onbetaalbaar worden. De basisgedachte is echter vergelijkbaar met het systeem-Olij, namelijk dat geld nu meer waard is dan geld later en de corporatie de woningen nu dus met een korting kan verkopen.

De hierboven geschetste virtuele variant lijkt enigszins op de variant in de Nota Woningproductie waarbij aan corporaties bijdragen worden verstrekt die gelijk zijn aan het contante nadeel doordat er vertraging optreedt in de verkoopsnelheid van hun bestaand bezit.



De koppeling tussen gemeentelijke bijdragen en bouwproductie

Wij adviseren u bij het formuleren van financiële instrumenten om de bouwproductie op gang te brengen – zowel bij sociale als bij vrije sector nieuwbouw – dit instrumentarium te koppelen aan een vorm van ‘bouwplicht’ voor ontwikkelaars/corporaties. Alleen bij directe bijdragen in nieuwbouw sociale huur weet de gemeente zeker dat een bijdrage tot daadwerkelijke productie leidt. Bij varianten waarbij bijdragen niet direct gekoppeld zijn aan sociale nieuwbouw “moet” de gemeente in de bijdrageregelingen zekerheden inbouwen dat er ook werkelijk productie (vaak elders in de stad)gerealiseerd wordt door ontwikkelaars.



2. Tijdelijk toestaan verkoop nieuwe huurwoningen

De tweede vraag heeft betrekking op een systeem waarbij sociale huurwoningen worden gerealiseerd tegen een sociale grondprijs, en deze na 10 of 15 jaar worden verkocht zonder aanpassing van de grondprijs. Om het effect te beredeneren hebben we eerst een typische sociale huurwoning in ons eigen rekenmodel gestopt met een onrendabel van € 50.000. Allereerst moeten we opmerken dat wanneer een corporatie zegt een onrendabel van € 50.000 te hebben, dit in werkelijkheid lager ligt omdat na de exploitatieperiode altijd een positieve restwaarde overblijft, ongeacht of er daarna wordt verkocht of doorverhuurd. De corporaties rekenen hier over het algemeen niet mee.

Een rekenvoorbeeld met een woning met een corporatie-tekort van € 50.000. Stel dat deze woning 100 m2 groot is, € 123.000 stichtingskosten (excl. grond) kost, € 450 bruto huur per maand oplevert en € 2.250 per m2 marktwaarde oplevert, dan is het totale NCW-saldo van investering, exploitatie en verkoop bij uitponding na 10 jaar € 37.000 positief en bij uitponding vanaf 15 jaar € 23.000 positief. Dit in de veronderstelling dat de sociale grondprijs bij investering wordt voldaan en er bij uitponding geen extra grondprijs wordt geheven. Op die manier wordt het zelfs aantrekkelijk sociale huurwoningen te bouwen.

Op zich is dat niet onlogisch: de verkoopwaarde ligt fors hoger dan de stichtingskosten plus sociale grondprijs, en ook na 10 of 15 jaar wachten is de netto contante opbrengst nog hoger dan de investering. Dat de exploitatie gedurende die periode nog wat oplevert is mooi meegenomen.

Uw voorstel is dus beslist een oplossing voor de corporaties, maar wel een waarbij het probleem méér dan opgelost wordt. Tegen deze voorwaarden kan iedereen sociale huurwoningen bouwen. Logischer lijkt het om, analoog aan de berekeningen die voor de dure huur-situaties zijn gemaakt, uit te gaan van een grondprijs bij aanvang die wat hoger ligt dan de sociale grondprijs, dan wel een bijbetaling bij verkoop die wat lager ligt dan de volledige aanpassing naar een koopwoning-grondprijs.

N.B.: Bij toepassing van dit systeem kun je wel in nieuwbouwprojecten 30% sociaal bouwen, maar na 10 tot 15 jaar ben je alle sociale huurwoningen kwijt, want die worden immers verkocht. Rekenkundig is het mogelijk om nu 40% sociaal te bouwen waarvan de helft volgens bovenstaande regeling wordt behandeld en na 10 jaar wordt verkocht. De investering kost de corporatie dan: 20 * € 50.000 tekort, plus 20 * € 37.000 winst, is gemiddeld € 6.500 tekort per woning. Corporaties kunnen dat dragen en na 10 jaar hebben we nog 20% sociaal over. En we hebben 10 jaar lang 40% sociale woningbouw in het nieuwbouwproject! Een aandachtspunt hierbij is onder meer de wijze waarop dergelijke afspraken op papier worden gezet en in de toekomst beheerd worden. Een aandachtspunt is ook de grondopbrengstenderving bij lopende bouwprojecten waarbij in de grondexploitatie reeds voor 70% van de woningen een grondwaarde op basis van een vrije sectorwoning is ingeboekt.



3. Restwaarde

U gaat uit van een restwaarde van € 3.000 per woning. Alhoewel het bestaan van een gemiddeld genomen positieve restwaarde evident is en over de hoogte daarvan gediscussieerd kan worden, moet worden vastgesteld dat de onzekerheidsmarge van de gemiddelde onrendabel top bij investeringen in nieuwbouw sociale huurwoningen van € 70.000 al groter is dan € 3.000 per woning. Daarmee is de discussie over restwaarde bij deze insteek naar ons idee vooral academisch.



4. Hogere aanvangshuren

Aan deze variant wordt in de Nota Woningproductie enige aandacht besteed. Wij raden u aan voor een inhoudelijk commentaar contact op te nemen met de SWD, daar deze discussie buiten onze directe competentie valt.



5. Woningen in maatschappelijk gebonden eigendom

Bij uw variant inzake nieuwbouw MGE-koopwoningen wijzen wij u op mogelijke fiscale complicaties. Er geldt namelijk een minimale eis aan waarderisico dat een eigenaar-bewoner op een ‘verhypotheekte’ woning moet lopen wil men voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komen. Door dit mechanisme treedt op termijn verwatering op van het aanvankelijke marktcontraire karakter van de woning. Wij veronderstellen echter dat dit probleem in de Rotterdamse variant reeds opgelost is.



6. Tijdelijke verhoging percentage winst en risico

Deze variant komt in de Nota Woningproductie aan de orde, waar geen keuze wordt gemaakt voor een bepaald percentage, maar slecht voor elke procent aangegeven wat de kosten voor de gemeente zijn van de tijdelijke verhoging van het winst- en risicopercentage.

Met vriendelijke groet,

drs. D.J. Tijl

Hoofd Grondprijsbeleid



Bijlage 2.

Woning 60 m2 gbo

Kale huur € 5/m2/maand

Kale huur € 300/maand

Marktwaarde € 2250/m2

Marktwaarde € 135.000

Variabele lasten € 1500/jaar

Rente 6%

Inflatie 2%

Exploitatie 10 jaar

Verkoop na 10 jaar

NCW huur € 29.300 plus

NCW variabele lasten € 12.200 min

NCW verkoop € 91.900 plus

Saldo NCW € 109.000

Aankoop voor 90%

Aankoopbedrag € 121.500

Tekort € 12.500

Aankoop voor 80%

Aankoopbedrag € 108.000

Overschot € 1.000