PvdA wil 5000 woningen extra bouwen

PvdA wil 5000 woningen extra bouwen

De PvdA-raadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten hopen met het ‘5000 woningen extra plan’ de stagnatie die momenteel in de bouw optreedt te doorbreken.

Projectontwikkelaars starten namelijk niet met de bouw van woningen zolang zij niet 70% van de woningen op tekening hebben verkocht.

Volgens Olij en Reuten kunnen door het maken van concrete projectafspraken met individuele corporaties (‘package deals’) 5000 woningen extra gebouwd worden in 5 jaar.

Het plan houdt in dat de corporaties naast de gebruikelijke 30% sociale huurwoningen nog 20% sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen bouwen. Deze 20% huurwoningen mag later (na de eerste verhuizing) verkocht worden, wat financieel aantrekkelijk is voor de corporaties. Tegelijkertijd moeten de corporaties garanderen dat zij de overige 50% koopwoningen in een project of gebied direct bouwen en daar niet mee wachten tot de woningen op tekening zijn verkocht.

De raadsnotitie is vandaag aan het college van Burgemeester en Wethouders gestuurd met het verzoek na te gaan of het maken van afspraken met individuele corporaties op basis van de voorstellen haalbaar is. Zie hieronder de volledige notitie

Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten

Vooraf

Begin april 2003 is de nota ‘Handen uit de mouwen, huizen bouwen!!’ van het college van Burgemeester en Wethouders verschenen (gemeenteblad afd. 1 nr. 223) De nota is een actieplan voor de woningproductie. Het actieplan is gebaseerd op de ‘Nota Woningproductie, naar een kortere doorlooptijd’ van september 2002 en de reacties die daarop zijn gevolgd in de inspraakronde. De PvdA-fractie heeft als reactie en in aanvulling op de ‘Nota Woningproductie’ in oktober 2002 de nota ‘Blijven Bouwen’ geschreven (gemeenteblad afd. 1 nr. 590). In ‘Handen uit de mouwen, huizen bouwen’ wordt ingegaan op onze voorstellen. Onder andere ons voorstel om tijdelijk de verkoop van nieuwe sociale huurwoningen toe te staan is, in gewijzigde vorm, overgenomen.

Aanleiding

‘Handen uit de mouwen, huizen bouwen’ is een goed actieplan met tal van concrete maatregelen die naar verwachting zullen bijdragen aan het weer op gang brengen van de bouwproductie. Belangrijk onderdeel van het actieplan is de overeenkomst die het college van Burgemeester en Wethouders in februari jl. heeft gesloten met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Die afspraken over onder andere verkoop op termijn van een deel van de sociale huurwoningenproductie, onrendabele parkeervoorzieningen en verhoogde aanvangshuren hebben ertoe geleid dat het fameuze tekort van circa 50.000 euro op een nieuw te bouwen sociale huurwoning zeer aanzienlijk is teruggedrongen. Zodanig zelfs dat de door ons voorgestelde constructie in de vorm van ‘Vangnet NV’, waarbij de corporaties een inkomstengarantie uit nog te verkopen bezit krijgen, niet meer nodig is. Allemaal goed en hoopgevend nieuws. In de voorstellen ontbreekt echter een plan dat in gaat tegen de trend in de markt.

In tekeningen kun je niet wonen

De verslechterde economie en de nog steeds hoge koopprijzen zijn de hoofdoorzaken van het achterblijven van de bouw van dure en middeldure koopwoningen. Er zijn te weinig kopers en projectontwikkelaars hanteren in Amsterdam de stelregel dat pas met de bouw van koopwoningen wordt gestart als zo’n 70% op tekening is verkocht. Op zich is daar wel wat voor te zeggen maar nu de verkoop stagneert, stagneert ook de start bouw van veel projecten. Projectontwikkelaars beginnen niet met bouwen omdat zij het risico van leegstand te groot vinden. Hun core business is bouwen en verkopen. In het tijdelijk verhuren van koopwoningen zijn ze niet goed want ze hebben er de organisatie niet voor, hebben er geen ervaring mee en het kost ze teveel geld.

Bij het college van Burgemeester en Wethouders lijkt enigszins de neiging te bestaan zich neer te leggen bij het gegeven dat de ‘markt’ bepaalt wanneer er woningen worden gebouwd. Deze houding blijkt bijvoorbeeld uit de passage in ‘Handen uit de mouwen…’ waarin wordt gesteld dat de bouw van de afgesproken 16.000 woningen in deze collegeperiode alleen lukt als de economische recessie niet doorzet.

Het neerleggen bij de ontwikkelingen in de markt blijkt ook uit de onlangs door het college van Burgemeester en Wethouders uitgebrachte ‘Nota investeringsprioriteiten, nu of straks’. Uitgangspunt daarin is het overaanbod aan plannen ten opzichte van de beoogde productie. Daarom wil men de voorbereiding van een groot aantal plannen temporiseren. Het is goed dat het college met de nota investeringsprioriteiten is gekomen en nut en noodzaak van alle projecten op een rijtje heeft gezet. Ten aanzien van het overaanbod van plannen voor kantoren en bedrijfsterreinen is het terecht dat men voorstelt de planvorming te temporiseren. Het heeft immers weinig zin te bouwen voor de leegstand. Maar voor de woningproductie geldt dit, wat de PvdA betreft, zeker niet.

In Amsterdam is de woningnood groot. Het bestrijden ervan is één van de speerpunten uit ons verkiezingsprogramma. Die nood kan het best bestreden worden door het bouwen van veel woningen in verschillende prijscategorieën. Daarvoor zijn plannen nodig en woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars om die woningen te bouwen. De projectontwikkelaars willen geen risico lopen en willen niet bouwen zolang hun woningen op tekening niet zijn verkocht. Aangezien je in tekeningen niet kan wonen legt de PvdA zich hier niet bij neer en heeft het volgende bedacht om te proberen toch woningen te kunnen laten bouwen.

Corporaties bouwen wel

Zoals gezegd heeft het college van Burgemeester en Wethouders onlangs overeenstemming bereikt met de corporaties over de bouw van 4.800 (30%) sociale huurwoningen tot 2006. Van projectontwikkelaars en corporaties samen wordt verwacht dat zij de resterende 11.200 (70%) koop- en (middel)dure huurwoningen bouwen. Op deze manier kunnen in principe de voor 2006 afgesproken 16.000 woningen worden gebouwd. De PvdA wil proberen de stagnatie op de bouwmarkt te doorbreken en zowel de projectontwikkelaars als de corporaties te stimuleren stevig aan de slag te gaan en er nog een schepje bovenop te doen.

Voorstel package deal

De corporaties wordt gevraagd in bepaalde grote projecten of in bijvoorbeeld de stedelijke vernieuwingsgebieden in Noord, Zuidoost en de Westelijke Tuinsteden, naast de gebruikelijke 30% sociale huurwoningen tijdelijk 20% extra sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen te bouwen. De corporaties mogen na de eerste mutatie verkopen of marktconform verhuren. Daarnaast zouden zij tevens de overige 50% marktsectorwoningen in het project of het gebied moeten realiseren. Deze koop- en (middel)dure huurwoningen zouden zij tegelijk met de sociale huurwoningen risicodragend moeten bouwen. Dit zou mogelijk moeten zijn omdat een corporatie in tegenstelling tot een marktpartij niet blijft zitten met onverkoopbare koopwoningen. De corporatie kan ze immers tijdelijk verhuren, totdat de verkoop weer aantrekt. Verhuren is ten slotte hun core business . Om de achterstand in de bouwproductie in te lopen zou uitgangspunt van de onderhandelingen moeten zijn de bouw van tenminste 1000 woningen extra per jaar boven op de doelstelling van 4000 woningen per jaar. De regeling zou voor maximaal 5 jaar moeten gelden.

Vaste grondprijs voor de 20% extra sociale of middeldure huurwoningen

De corporaties zullen voor het lopen van het extra risico iets terug willen zien. Dat zou kunnen door enerzijds voor de marktwoningen de gewone residuele grondprijs te vragen (eventueel met een iets hogere vergoeding voor risico) en te onderhandelen over een vaste grondprijs voor de 20% extra sociale en/of middeldure huurwoningen die gebouwd worden. Deze extra huurwoningen zouden wat ons betreft direct weer verkocht mogen worden bij mutatie of daarna wanneer het de corporatie uitkomt. Dit is voor de corporatie een financieel aantrekkelijke constructie. Voor die 20% extra huurwoningen zal daarom een hogere dan de gebruikelijke vaste grondprijs gevraagd worden. De hoogte van die grondprijs moet bij eerste uitgifte van de grond worden vastgesteld. Bij latere verkoop of marktconforme verhuur van de 20% huurwoningen komt de gemeente dan niet meer langs om een hogere grondprijs op te eisen.

Ten behoeve van onze nota ‘Blijven Bouwen’ heeft het toenmalige Grondbedrijf voor ons berekend dat op basis van een aantal aannames bij verkoop na 10 jaar van een sociale huurwoning er een positief saldo ontstaat van 37.000 euro. Recente nieuwe berekeningen door het Ontwikkelingsbedrijf laten zien dat afhankelijk van de te hanteren parameters voor stichtingskosten, verkoopprijs, huurprijs enz. vaste grondprijzen van tussen de 28.000 en 38.000 euro tot de mogelijkheden behoren voor deze 20% extra huurwoningen.

Voordelen

Bovenstaande aanpak leidt tot de volgende voordelen:

• Ten eerste natuurlijk de bouwproductie die fors gaat toenemen, want er worden niet alleen extra huurwoningen maar ook meer koopwoningen gebouwd met de daarbij horende grondopbrengsten;
• Ten tweede komen door de bouw van extra sociale en/of middeldure huurwoningen voldoende woningen beschikbaar die nodig zijn voor bewoners die in het kader van de stedelijke vernieuwing moeten verhuizen;
• Ten derde leidt de gemeente geen renteverlies meer op bouwrijpe kavels waar veel in is geïnvesteerd maar die niet worden uitgegeven. Bijvoorbeeld: We gaan ervan uit dat voor 2000 woningen de grond klaarligt voor bebouwing (verwerving, eventueel sloop, infrastructuur, bouwrijpmaken etc.) en die grond wordt door allerlei omstandigheden een jaar later uitgegeven dan gepland. Bij een gepleegde investering van 40.000 euro per woning en een rekenrente van 5% gaat het om een totaalbedrag aan renteverlies van 4 miljoen euro per jaar.
• Ten vierde voert de gemeente hiermee een anti-cyclisch beleid. Met deze investeringen buigt ze de negatieve economische spiraal om. Het is bekend dat één arbeidsplaats in de bouw een multiplier effect heeft van 3 à 4. Heel belangrijk dus in de strijd tegen de snel oplopende werkloosheid in de stad;
• Ten vijfde zal het bouwen van huizen een gunstig effect hebben op de marktpartijen. Projectontwikkelaars zullen zien dat de woningen die door de corporaties gebouwd zijn, verkocht worden. Het zou voor hen een signaal kunnen zijn af te stappen van het pas te willen bouwen als de woningen op tekening zijn verkocht;
• Ten zesde betekent de bouw van woningen vermindering van de druk op de woningmarkt hetgeen een gunstig effect heeft op de prijs en dat maakt de koopwoningen betaalbaar voor een grotere groep kopers;
• Ten zevende leidt de bouw van woningen tot doorstroming in de sociale huursector;
• Ten slotte versterken we buurten, winkels en voorzieningen met de bouw van woningen. Helen we de stad en versterken we de levendigheid en leefbaarheid van de stad.

De package deals met de individuele corporaties zullen slechts van tijdelijke aard behoeven te zijn en zouden gekoppeld moeten zijn aan concrete projecten. Wij denken dat de bouw van 5000 woningen extra in 5 jaar voldoende is om de bouwproductie weer aan te jagen.

Nadelen

‘Elk voordeel hep z’n nadeel’ . Maar in dit geval is het nadeel te overzien.

De grootste tegenvaller bij de voorgestelde aanpak zou zich voor kunnen doen bij het Ontwikkelingsbedrijf. In de grondexploitaties voor de verschillende projecten en gebieden is rekening gehouden met hoge grondopbrengsten. Die verwachtingen zijn enerzijds ontstaan als gevolg van de hoge grondprijzen van de afgelopen jaren en anderzijds omdat in alle plannen wordt uitgegaan van 70% marktsectorwoningen en slechts 30% sociale huurwoningen. In ons voorstel kan het aandeel sociale huurwoningen tijdelijk toenemen van 30% tot 50%.

Als we aannemen dat projectontwikkelaars de komende jaren nog zo’n 1000 woningen per jaar blijven bouwen dan zouden de corporaties 4000 woningen per jaar voor hun rekening moeten nemen. 20% daarvan (800) zouden onder de nieuwe voorwaarden vallen en bij mutatie verkocht mogen worden.. Deze 800 woningen kunnen zoals gezegd meer opbrengen dan de gebruikelijke vaste lage grondprijs van 10.000 euro voor een sociale huurwoning.

Stel dat voor deze woningen een vaste grondprijs mogelijk blijkt te zijn van 38.000 euro. Als we vervolgens uitgaan van een grondprijs voor een middensegment koopwoning van 63.000 is het nadelige verschil voor de gemeente 25.000 euro per woning. Tegenover dit nadeel staan echter wel de eerder genoemde voordelen, zoals, door de package deal, de versnelde bouw van marktwoningen en beperking van het renteverlies. Als het voorstel werkt en leidt tot een hogere bouwproductie worden ook nog eens 1000 woningen eerder gebouwd dan waarop het Ontwikkelingsbedrijf had gerekend (5000 in plaats van 4000). Dit betekent ook minder renteverlies.

Door ons plan worden 200 marktwoningen en 800 (tijdelijk) sociale en/of middeldure huurwoningen (met een hogere vaste grondprijs) meer gebouwd dan gepland. Door de dalende vrij op naamprijzen van woningen en de minder hard dalende bouwkosten treedt thans een sterke daling op van de residuele grondprijs. Als deze trend zich doorzet kan niet uitgesloten worden dat de grondprijs voor de 800 sociale en/of middeldure huurwoningen dicht in de buurt komt van de dan sterk gedaalde residuele grondprijs voor marktwoningen. Door de bouw in de komende jaren van én meer marktwoningen én meer sociale en/of middeldure huurwoningen pakken onze voorstellen waarschijnlijk niet extreem nadelig uit voor het Ontwikkelingsbedrijf.

Overigens zijn wij van mening dat de belangrijkste doelstelling van de gemeente natuurlijk niet is de winstmaximalisatie van het Ontwikkelingsbedrijf maar de bouw van zoveel mogelijk woningen. Daarom heeft de PvdA ook ingestemd met de met Vesteda gesloten overeenkomst voor de bouw van 2500 middeldure huurwoningen in 10 jaar. Hiermee ziet de gemeente af van een potentiële grondopbrengst van zo’n 30 miljoen euro.

Van minstens zo groot belang is de vraag of er voldoende sterke corporaties zijn die risicodragend willen en kunnen investeren in de bouw van zoveel woningen. Wij beseffen dat nogal wat van de corporaties wordt gevraagd. Namelijk extra financieringsruimte, extra risico en extra ondernemerschap. Om er achter te komen of ons plan haalbaar is zal het college van Burgemeester en Wethouders zo snel mogelijk om de tafel moeten met de corporaties die kunnen en willen investeren en bouwen.

De eventuele nadelige financiële consequenties van ons voorstel moeten uiteraard serieus in ogenschouw worden genomen maar de PvdA-fractie wijst erop dat in tijden van woningnood en economische recessie niet uitsluitend naar de verdiencapaciteit van het Ontwikkelingsbedrijf moet worden gekeken. De maatschappelijke en economische voordelen van een hogere bouwproductie dienen nadrukkelijk in de afweging te worden betrokken.

De fractie van de Partij van de Arbeid verzoekt het college van Burgemeester en Wethouders om:

1. Te onderzoeken of het haalbaar is op basis van de voorstellen uit deze notitie concrete productieafspraken te maken met individuele corporaties en, als daar belangstelling voor bestaat, ook met projectontwikkelaars;
2. De notitie te voorzien van een preadvies;
3. In de planning ervan uit te gaan dat het preadvies besproken kan worden in de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling en Waterbeheer op 22 oktober 2003 gelijk met de definitieve voorstellen in het kader van de nota Investeringsprioriteiten.

Bouwe Olij, Thijs Reuten

Amsterdam, 26 mei 2003