Preadvies notitie De grondprijs van sociale huurwoningen

Preadvies notitie raadsleden Olij en Reuten van 25 oktober 2005 getiteld: De grondprijs van sociale huurwoningen (Gemeenteblad afd. 1, nr. 556)

Samenvatting notitie raadsleden Olij en Reuten
De notitie van de raadsleden Olij en Reuten stelt de lage grondprijs voor sociale huurwoningen, die nog dateert uit de tijd dat sociale huurwoningen met veel rijkssubsidie werden gebouwd, ter discussie.
De raadsleden stellen vast dat, hoewel de rijksoverheid vindt dat corporaties zich na de brutering best kunnen redden, de gemeente Amsterdam de corporaties voor een reguliere sociale huurwoning een vas-te lage grondprijs in rekening blijft brengen van € 10.119,-. Dit bedrag is sinds 1997 niet aangepast, zelfs niet met het inflatiecijfer. Door toepassing van de ‘lagenfactor’ en kortingen (bijvoorbeeld voor studenten-huisvesting) bedraagt de gemiddelde grondopbrengst per sociale huurwoning voor de gemeente circa € 7.000,- .
Olij en Reuten zetten vraagtekens bij de omvang van de onrendabele investeringen die corporaties ple-gen bij het bouwen van sociale huurwoningen. Binnen de vastgoedexploitatie is op een gemiddelde loca-tie sprake van een onrendabele investering (verschil tussen totale stichtingskosten en gekapitaliseerde huuropbrengsten) van € 50.000 à € 60.000,- per woning. Door een aantal afspraken tussen gemeente en de corporaties (m.n. actieplan woningproductie, dat in werking is tot eind 2006) bedragen die onrendabels nu tussen de € 25.000 en € 35.000. Op basis van een aantal aanvullende aannamen is dit onrendabel door indieners van de nota zelfs teruggeredeneerd tot circa € 10.000,- per woning.

Naast het investeren in herstructurering van bestaande wijken is het onrendabel investeren in sociale woningbouw een kerntaak van de corporaties. De financiële positie van de gezamenlijke corporaties is dermate sterk, onder meer doordat zij aanzienlijke aantallen woningen uit de bestaande voorraad kunnen verkopen, dat zij gemakkelijk in staat zijn om onrendabels van deze orde voor hun rekening te nemen.

De gemiddelde residuele grondprijs van een marktwoning is veel hoger dan die van een sociale huurwo-ning. Bovendien zijn de kosten die de gemeente moet maken om bouwrijpe grond te leveren veel hoger dan de grondopbrengsten van een sociale huurwoning.
De conclusie is dat de gemeente veel geld toelegt op het realiseren van sociale huurwoningen, terwijl de corporaties een sterke financiële positie hebben en deze door verkoop van bestaand bezit en (in de toe-komst) van de recente nieuwbouw verder kunnen versterken.

Naar aanleiding van deze redenatie vraagt uw Vergadering ons College twee vragen te beantwoorden:
1. Wat zijn de mogelijkheden voor een substantiële verhoging van de vaste grondprijs voor sociale huurwoningen en welke gevolgen heeft zo’n verhoging voor de bouwproductie en investeringen door corporaties?
2. Wat zijn de voor- en nadelen van het koppelen van de verkoop van sociale huurwoningen door de individuele corporaties aan (meerjarige) afspraken over de bouwproductie van die corporaties?

Inleiding
Ons College is van mening dat er inderdaad aanleiding is na te gaan of de grondprijs van sociale huur-woningen kan worden verhoogd. Sinds de bruteringsoperatie van 1995 gaat de rijksoverheid er van uit dat de corporaties op eigen benen kunnen staan. Dit heeft echter tot op heden in Amsterdam niet geleid tot een substantiële aanpassing van de grondprijs van sociale huurwoningen. De gemeente Amsterdam investeert veel geld in het ontwikkelen van locaties. De kostprijs van de grond (hoe groot de verschillen tussen de locaties ook zijn) is in alle gevallen aanzienlijk hoger dan de grondprijs van een sociale huur-woning. Het verschil tussen de kosten van het produceren van bouwrijpe grond en de grondopbrengsten kan gezien worden als een gemeentelijke bijdrage aan de realisering van sociale huurwoningen. Door de gewijzigde verhoudingen tussen de verzelfstandigde corporaties en de gemeente is er alle aanleiding om te komen tot een herijking van de financiële voorwaarden voor het realiseren van sociale huurwoningen. Daarnaast geeft de stand van de gemeentelijke fondsen in de ruimtelijke sector aanleiding te onderzoe-ken of de kosten die de gemeente maakt voor het produceren van bouwrijpe grond beter dan nu kunnen worden gedekt door een hogere grondprijs. Dit vanwege de tegenvallende grondopbrengsten voor marktwoningen (koop én huur) en de stagnatie op de kantorenmarkt.

De ordening in de volkshuisvesting: de relatie tussen de rijksoverheid en de woningcorporaties
In haar brief aan de Tweede Kamer, ‘Beleidsvisie toekomst van woningcorporaties’ (DBO 2005191043), geeft de minister van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer haar visie op de verhouding tussen gemeente en woningcorporaties. Zij verlangt van de corporaties méér prestaties en wil hen daarbij zoveel mogelijk ruimte bieden voor maatschappelijk ondernemerschap. De corporaties moeten zorgen voor goede huisvesting en voor de aanpak van bestaande wijken, gericht op een evenwichtige woning-samenstelling en een goede woonkwaliteit. Het is de taak van gemeenten om deze opgaven en mogelijk-heden in de lokale en regionale situatie vast te leggen in een woonvisie met een investeringsplan; corpo-raties moeten vervolgens een concreet investeringsbod uitbrengen op deze gemeentelijke woonvisie. Dit moet leiden tot heldere afspraken.

Bovendien wil de minister een transparante berekeningsmethode ontwikkelen om de investeringsruimte per corporatie te kunnen bepalen. Die investeringsdoelstelling maakt over een periode van vier, vijf jaar helder wat redelijkerwijs aan investeringen in woningbouw en herstructurering van een individuele corpo-ratie mag worden verwacht in de gemeenten waar deze substantieel bezit heeft. De minister wil sancties inzetten wanneer een corporatie ten onrechte de gemeentelijke opgave laat liggen, ondanks voldoende investeringscapaciteit; anderzijds moet het bepalen van de investeringsruimte de corporaties beschermen tegen onredelijke eisen van de gemeente.

De strekking van de beleidsvoornemens van de rijksoverheid is, dat corporaties zelfstandige instellingen zijn met een maatschappelijke missie en dat van hen verwacht mag worden dat zij hun (grotendeels met behulp van overheidsgelden verworven) financiële ruimte op een verantwoorde manier inzetten voor de volkshuisvesting, voor het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen én voor het herstructureren van bestaande wijken.
Een eerste conclusie is dat het bepalen van een reële grondprijs voor sociale huurwoningen moet worden gezien tegen deze achtergrond en tevens in samenhang met alle andere productievoorwaarden die bij de herstructurering van wijken en de productie van nieuwe woningen een rol spelen.

De relatie tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties
Centraal in het Amsterdamse volkshuisvestingsbeleid staan het beheer en het gebruik van de bestaande voorraad, inclusief de herstructurering die nodig is om kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad te realiseren, en de productie van nieuwe sociale huurwoningen. De corporaties zijn onmisbare partners voor de gemeente bij het realiseren van dit beleid, bij de vormgeving van de stedelijke vernieuwing en het bewaren van de sociale samenhang in de stad.

In de loop van 2006 zullen onderhandelingen starten tussen de gemeente en de Amsterdamse corpora-ties over de bijdragen die de corporaties de komende jaren leveren aan het realiseren van de gemeente-lijke beleidsdoelstellingen. Die onderhandelingen zullen gaan over meerdere zaken: de beleidsovereen-komst, een eventuele verlenging van de productievoorwaarden zoals geformuleerd bij de vaststelling van het actieplan woningproductie, het convenant verkoop sociale woningen en over de zogenaamde Park-staddeal. Daarnaast is in het kader van de Grote Vereenvoudiging besloten dat de gemeente met indivi-duele corporaties prestatieafspraken gaat maken over het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen, waaronder woningen voor specifieke doelgroepen. Feitelijk is de grondprijs die corporaties aan de ge-meente betalen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen eveneens een productievoorwaarde. Een mogelijk substantiële verhoging van die grondprijs zal dus onderdeel gaan uitmaken van de eerder ge-noemde onderhandelingen. Het landelijk huurbeleid (inclusief mogelijke veranderingen daarin) vormt daarbij een belangrijk kader. Met de landelijke plannen voor huurliberalisatie krijgen de corporaties wel-licht de mogelijkheid om te komen tot een snelle aanpassing naar boven van de huren na eerste verhuur. Daarmee kunnen woningen na eerste mutatie ‘uit het sociale segment worden getild’. Wij vinden een lage sociale grondprijs voor betreffende woningen dan niet meer aan de orde. De gemeente moet wat ons betreft expliciet maken wanneer en onder welke voorwaarden de grondprijs van sociale huurwoningen van toepassing kan zijn en daarbij een relatie leggen met (de ontwikkeling in de toekomst van) het maxi-male huurniveau.
Ons College wil wél wijzen op een mogelijke keerzijde van deze ‘medaille’: indien sprake zal zijn van substantieel hogere grondprijsniveaus voor sociale huurwoningen, die neigen naar het niveau van grond-prijzen voor marktwoningen, dan zal de gemeente steeds minder voorwaarden kunnen stellen aan de corporaties. De gemeentelijke controle over de sociale woningvoorraad neemt dan wél af!

Onze tweede concluderende opmerking luidt dat het bepalen van een realistische grondprijs voor sociale huurwoningen, vanwege het complexe samenspel van alle productievoorwaarden, nooit exacte weten-schap kan zijn. Het is ondoenlijk om alle factoren die een rol spelen in de eerder genoemde verzameling aan productievoorwaarden precies te kwantificeren. Vooral ook omdat dit alles sterk afhankelijk is van aannames over de ontwikkeling van economie, inkomens en woningmarkt. De uiteindelijke hoogte van deze grondprijs zal wat ons betreft moeten worden bepaald binnen het gehele kader aan beleids- en pro-ductieafspraken waarover in de loop van 2006 de onderhandelingen zullen aanvangen tussen gemeente en corporaties, inclusief mogelijk veranderingen in de rijksregelgeving. Daarbij speelt de financiële situa-tie waarin de gemeente zich bevindt zeker een rol.

Het gemeentelijke financieel perspectief inzake de grondprijs van sociale huurwoningen
Op dit moment bedraagt de grondprijs voor een reguliere sociale huurwoning € 10.119,-. Dit bedrag is sinds 1997 niet meer geïndexeerd. Door toepassing van de lagenfactor en doordat voor studentenwonin-gen en onzelfstandige woningen een lagere grondprijs gehanteerd wordt, is het gemiddelde in de praktijk circa € 7.000,- per woning.
Wanneer Amsterdam deze in 1997 vastgestelde grondprijs zou indexeren, dan zou deze uitkomen op circa € 13.500 , prijspeil 1 januari 2006.

De kostprijs van grond (het produceren van bouwrijpe grond) is door het Ontwikkelingsbedrijf becijferd op gemiddeld € 50.000,- per woning. Uiteraard zijn er zeer aanzienlijke verschillen tussen de locaties.
De gemiddelde grondopbrengsten van een marktwoning zijn circa € 40.000,- (ook met zeer grote loca-tiegebonden uitschieters). Dit bedrag is zelfs lager dan de gemiddelde productiekosten van bouwrijpe grond. Door de corporaties gemiddeld slechts € 7.000,- in rekening te brengen voor de grond, accepteert de gemeente dat de grondopbrengsten (bij een productie van 1200 sociale huurwoningen) in theorie jaar-lijks bijna € 40 miljoen [1.200 x (€ 40.000 – € 7.000 =) € 33.000,-] lager zijn dan wanneer deze grond uit-gegeven zou worden voor marktwoningen.
In het kader van de stand van de ruimtelijke fondsen is er alle aanleiding om de grondprijs voor sociale huurwoningen te verhogen en daarmee een bijdrage te geven aan het veilig stellen van de grondproduc-tie functie van de gemeente en zodoende een noodzakelijke voorwaarde te scheppen voor de woning-productie in de komende jaren.
Conclusie hier is dat er, gezien de stand van de ruimtelijke fondsen, alle aanleiding is om de sociale grondprijs in heroverweging te nemen.

Financieel perspectief corporaties: verkenning van de mogelijkheden van een hogere grondprijs
Een centrale kwestie in de ingediende notitie is of corporaties een hogere grondprijs voor sociale huur-woningen kunnen opbrengen. In de notitie worden daartoe enige rekensommen gemaakt. Deze reken-sommen zijn op veronderstellingen gebaseerd. We lopen hier die veronderstellingen na.
1. Het onrendabel op sociale huurwoningen
In de notitie van de raadsleden Olij en Reuten worden verschillende bedragen genoemd voor de on-rendabele top op sociale huurwoningen. Er wordt een bedrag genoemd van € 25.000 à € 35.000 en een bedrag van € 10.000. De algemene conclusie is dat het onrendabel bij de huidige productie-voorwaarden en de huidige rentestand gematigd is.
Wij delen deze conclusie. De stichtingskosten van een gemiddelde sociale huur meergezinswoning (85 m2 gbo) bedragen circa € 150.000,-, inclusief de grondprijs. Bij de huidige rentestand en de vi-gerende aanvangshuren valt te becijferen dat de onrendabele top in de orde van grootte van € 30.000 ligt. Op het moment dat corporaties eenderde van de nieuwe productie na 10/15 jaar mo-gen verkopen (cf. de huidige productievoorwaarden), dan is voor díe woningen grofweg geen sprake meer van een onrendabele investering. De conclusie is dat het tekort van de gemeente op sociale huurwoningen aanzienlijk groter is dan het tekort van corporaties;
2. Verkoopprijzen bestaand bezit
In de notitie wordt voor de verkoopopbrengsten uit het bestaand bezit uitgegaan van een netto boekwinst van € 100.000. Gezien de bruto verkoopprijzen die worden gerealiseerd en de boekwaar-den die corporaties doorgaans hanteren lijkt dit een redelijke benadering. De veronderstelde netto boekwinst laat ruimte voor het gegeven dat corporaties in een redelijk aantal gevallen de woningen opknappen voordat men tot verkoop overgaat;
3. Inzet van de verkoopopbrengsten
Corporaties moeten middelen genereren voor verschillende activiteiten. Naast het realiseren van nieuwbouw investeert men onder andere in leefbaarheid, stedelijke vernieuwing en groot onder-houd. Daarnaast zijn bij een aantal corporaties extra opbrengsten nodig om gaten in de ‘normale’ bedrijfsvoering op te vangen. Verkoopopbrengsten kunnen kortom niet alleen worden ingezet voor onrendabele toppen in de nieuwbouw. Met dit gegeven wordt in de notitie rekening gehouden. Er wordt duidelijk gemaakt dat ook bij een verhoging van de grondprijs van nieuwe sociale huurwonin-gen veel ruimte resteert om andere onrendabele activiteiten op te pakken.
Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) komt in haar ROA rapportage 2003 tot de conclusie dat de Amsterdamse corporaties in de periode 2003-2008 meer verkoopopbrengsten zullen realise-ren dan nodig is voor onrendabele investeringen. Het CFV concludeert dat er ruimte is voor hogere onrendabele investeringen zonder dat daarmee het financiële weerstandsvermogen van de Amster-damse corporaties onder een noodzakelijk niveau zakt.
Wat geldt voor het collectief van corporaties hoeft overigens nog niet op te gaan voor individuele corporaties. Er zijn wellicht Amsterdamse corporaties die in de problemen komen door hogere grondprijzen voor sociale huurwoningen. Bij het maken van individuele prestatieafspraken en het bepalen van de investeringsruimte – zoals eerder in dit preadvies beschreven – van individuele cor-poraties kan hieraan aandacht worden gegeven.

Tot slot nog een korte vergelijking met de grondprijzen die andere gemeenten hanteren. Uit het overzicht in bijlage 1 blijkt dat de grondprijzen voor sociale woningbouw in de vier grote steden en in de ROA ge-meenten ongeveer op hetzelfde niveau liggen als in Amsterdam. Alleen in Utrecht ligt de basisprijs wat hoger. Bovendien hanteert een aantal steden geen lagenfactor, waardoor de gemiddelde grondprijs in de praktijk ook wat hoger uitvalt. Verder vraagt een aantal steden voor eengezinswoningen (lagere stich-tingskosten, hogere opbrengsten) een hogere grondprijs dan voor gestapelde bouw.
Conclusie van deze paragraaf is dat aan de kant van de corporaties zeker ruimte is om een verhoging van de grondprijs voor sociale huurwoningen op te vangen.

Conclusies ten aanzien van vraag 1: de mogelijkheden om de grondprijs voor sociale huurwonin-gen te verhogen
Uit de rekensommen blijkt dat er voldoende ruimte is om de grondprijs voor sociale huurwoningen te ver-hogen en ons College is het op hoofdlijnen eens met de redeneringen die de indieners van de nota heb-ben gehanteerd. Gezien het feit dat de uiteindelijke hoogte van de grondprijs moet worden bepaald als onderdeel van het totale pakket aan beleids- en productieafspraken tussen gemeente en corporaties, waarover in de loop van 2006 onderhandelingen zullen aanvangen, is het nu niet goed mogelijk om de exacte hoogte van die grondprijs te bepalen.
Op grond van het voorgaande komen wij tot de volgende standpunten:
1. De grondprijs voor zelfstandige sociale huurwoningen kan met terugwerkende kracht vanaf 1997 worden geïndexeerd en opgehoogd tot € 13.500 (prijspeil 1-1-2006). Bovendien kan de zogenaam-de lagenfactor, die wordt toegepast om te komen tot een gereduceerde grondprijs voor sociale huurwoningen in meergezinsbouw worden afgeschaft ;
2. Het nieuwe College van Burgemeester en Wethouders zal hierover voorstellen aan uw vergadering moeten voorleggen. Ons College is van mening dat déze verhoging van de grondprijs voor sociale huurwoningen géén onderwerp moet zijn van de onderhandelingen met de corporaties over het bre-de pakket aan beleids- en productieafspraken;
3. De mogelijkheden voor een verdere verhoging moeten wat ons betreft in breder perspectief worden bekeken. De grondprijs voor sociale huurwoningen maakt deel uit van het totaal pakket aan beleids- en productieafspraken tussen gemeente en corporaties waarover in de loop van 2006 de onderhan-delingen zullen aanvangen. Daarbij gaat het om de ruimte die de corporaties hebben om te investe-ren in de stad en de voorwaarden waaronder dat zal geschieden. Het nieuwe College van Burge-meester en Wethouders zal voor deze onderhandelingen de inzet moeten bepalen.

Wij willen bij het voorgaande nog twee kanttekeningen maken:
1. In het huidige grondprijsbeleid is de stelregel opgenomen dat de grondprijs voor een marktwoning nooit kan zakken onder het grondprijsniveau van dezelfde sociale huurwoning op dezelfde locatie. De residuele grondprijzen voor meergezins marktwoningen liggen nu op een aanzienlijk aantal loca-ties, met name in de vernieuwingsgebieden en dan vooral in stadsdeel Amsterdam Zuidoost, al nauwelijks boven het grondprijsniveau voor sociale huurwoningen. Met een substantiële verhoging van de sociale huur grondprijs zal dit fenomeen nog vaker optreden. Twee opties staan dan open:
– Een idee zou kunnen zijn om de grondprijs voor sociale huurwoningen te differentiëren voor de verschillende delen van de stad, op een zódanige manier dat de genoemde stelregel tot markt-conforme grondprijzen blijft leiden;
– Een andere optie zou zijn om de stelregel af te schaffen, waarbij in beeld moet worden gebracht of dat geen ongewenste effecten zal hebben voor de differentiatie van de nieuwbouw;
2. Een alternatief voor het systeem van sociale grondprijzen zou kunnen zijn: Vraag voor sociale huur-woningenwoningen grondprijzen gelijk aan die van marktwoningen en creëer voor de Dienst Wonen een subsidiepot (uit het Vereveningsfonds) om de sociale woningbouw te stimuleren.

Relatie verkoop uit bestaand bezit – bouwproductie
De ruimte die corporaties hebben om te investeren in de stad wordt in aanzienlijke mate bepaald door de omvang van de opbrengsten van de verkoop uit bestaand bezit.
Het ligt voor de hand te veronderstellen dat er een zeker evenwicht is per corporatie tussen de omvang van de verkoop en de investeringen. Ons College is het eens met de gedachte van de indieners van de nota, dat het niet zo kan zijn dat corporaties graag willen investeren, maar daarin worden gefrustreerd door een gebrek aan mogelijkheden om te verkopen, met een daaruit voortvloeiend gebrek aan investe-ringsruimte. Ons College krijgt geen signalen uit ‘het veld’ dat er in dit opzicht problemen zouden zijn, dat sommige corporaties wel willen maar niet kunnen. In federatief verband wordt ook gemonitord of de af-spraken inzake het convenant verkoop worden nagekomen en of alle corporaties voldoende gelegenheid hebben te verkopen binnen de afspraken die daarover met de verschillende stadsdelen zijn gemaakt. Een harde koppeling aanbrengen tussen nieuwbouw en verkoop per corporatie is niet nodig (zie ook bij-lage 2, met het overzicht per corporatie over productie en verkoop in de afgelopen jaren), ingewikkeld en bureaucratisch. Dit thema kan wat ons betreft wél worden betrokken bij de eerder in dit preadvies ge-noemde onderhandelingen tussen gemeente en corporaties over het brede pakket aan beleids- en pro-ductieafspraken.

Conclusie ten aanzien van vraag 2: de wenselijkheid van een meer directe koppeling van de ver-koop van sociale huurwoningen aan de bouwproductie per corporatie
Ons College is van mening dat de bestaande regelgeving op dit punt volstaat en dat het gevaar reëel is dat aanvullende regelgeving tot complicaties kan leiden en zelfs contraproductief kan werken. Dit punt kan wat ons betreft wél worden betrokken bij de eerder genoemde onderhandelingen tussen gemeente en corporaties over het brede pakket aan beleids- en productieafspraken.


Advies
Op grond van het voorgaande geeft ons College uw Vergadering het volgende advies:
1. Het College neemt het standpunt in, dat de grondprijs voor zelfstandige sociale huurwoningen met terugwerkende kracht vanaf 1997 kan worden geïndexeerd en opgehoogd tot € 13.500 (prijspeil 1-1-2006). Bovendien kan de zogenaamde lagenfactor, die wordt toegepast om te komen tot een gere-duceerde grondprijs voor sociale huurwoningen in meergezinsbouw worden afgeschaft;
2. Het nieuwe College van Burgemeester en Wethouders zal hierover voorstellen aan uw vergadering moeten voorleggen. Ons College is van mening dat déze verhoging van de grondprijs voor sociale huurwoningen géén onderwerp moet zijn van de onderhandelingen met de corporaties over het bre-de pakket aan beleids- en productieafspraken;
3. De mogelijkheden voor een verdere verhoging moeten wat ons betreft in breder perspectief worden bekeken. De grondprijs voor sociale huurwoningen maakt deel uit van het totaal pakket aan beleids- en productieafspraken tussen gemeente en corporaties waarover in de loop van 2006 de onderhan-delingen zullen aanvangen. Daarbij gaat het om de ruimte die de corporaties hebben om te investe-ren in de stad en de voorwaarden waaronder dat zal geschieden. Het nieuwe College van Burge-meester en Wethouders zal voor deze onderhandelingen de inzet moeten bepalen;
4. De relatie tussen verkoop en productie inspanningen is op dit moment voldoende gelegd. Aanvul-lende regelgeving kan het nodeloos ingewikkeld maken en daarmee contraproductief werken. Deze relatie kan wat betreft het College wél worden betrokken bij de onder conclusie 3 genoemde onder-handelingen over beleids- en productieafspraken tussen gemeente en de corporaties.

BIJLAGE 1

Grondprijzen sociale woningbouw en de bijbehorende maximum huurprijs in G4-steden en ROA bouwgemeenten

Grondprijs, excl. BTW Maximum huurprijzen Lagenfactor
G4
Amsterdam € 10.119 50%: aftoppingsgrenzen huursubsi-die (€ 466 / € 500)
50%: maximum huursubsidie (€ 598) 2 lagen: 0,9
3 lagen: 0,8
4 lagen: 0,75
5 lagen: 0,725 etc.
> 12 lagen: 0,5
Utrecht Basis: € 14.742
Leidsche Rijn: € 13.325
(prijspeil 2004!) € 498

bereikbaar voor doelgroep: € 424 gelijk aan Amster-dam
Rotterdam eengezins: € 10.241
meergezins: € 8.192 € 466 geen
Den Haag eengezins: € 12.596
meergezins: € 9.446 maximum huursubsidie: € 598 3de laag: 0,95
4de laag: 0,9 etc.
ROA
Almere € 10.300 2 lagen: 0,85
3 lagen: 0,75
4 lagen: 0,7
Haarlemmermeer afhankelijk van eengezins, meergezins en huurhoogte:
€ 7.500 – € 21.000 € 598 geen
Purmerend eengezins: € 11.130
meergezins: € 8.650 geen
Zaanstad € 12.200 deels tot aftoppingsgrens, deels tot aan huursubsidiegrens 2 lagen: 0,9
3 lagen: 0,8
4 lagen: 0,75
Overige gemeenten
Breda € 16.000
Enschede € 15.000
Tilburg € 13.370


BIJLAGE 2

Per corporatie het aantal woningen verkocht uit de bestaande voorraad en aantal woningen start bouw

Corporatie Aantal woningen verkocht in periode 2002-2004 Aantal woningen start bouw 2002-20004
Het Oosten 858 1.184
Ymere 434 1.153
De Alliantie 361 663
Eigen Haard 214 615
De Key 929 512
AWV 175 498
Rochdale 361 476
Zomers Buiten 72 436
PWV Wonen 0 210
Duwo 0 108
Woonzorg 0 72
Farwest 0 12
Bron: dienst Wonen, 2005