Oplossing probleem sociale huurwoningen

Bijdrage van Bouwe Olij (PvdA) bij de eerste bespreking van de “nota woningproductie” in de raadscommissie SOW op 9 oktober 2002

De nota is tamelijk compleet. Alle gesuggereerde ideeën van de afgelopen tijd staan er wel in. Ze zijn nader beschouwd en blijken wel of niet toepasbaar. Hulde voor dit degelijk stuk werk.

Het is jammer dat voorstellen ontbreken die op korte termijn een stevige bouwinjectie kunnen geven, met name voor de sociale woningbouw. De nota is hier en daar te voorzichtig.

Over twee weken zal mijn fractie een discussienota publiceren met eigen voorstellen hoe de bouwproductie weer op gang te brengen maar ook welke maatregelen in de bestaande voorraad genomen kunnen worden om de doorstroming te bevorderen.

Twee voorstellen wil ik hier vast noemen

1. Vangnet NV
2. Verkopen na 10 tot 15 jaar (tijdelijk toestaan)

1. Vangnet NV

De corporaties zouden het tekort van 50 tot 70.000 euro op elke sociale huurwoning wel kunnen dragen als zij erin slagen tijdig voldoende huurwoningen te verkopen. Aangezien zittende huurders nauwelijks hun woning kopen wordt er alleen verkocht bij mutatie. Door de instorting van de bouwproductie is de mutatiegraad ook gedaald (van 10 naar 6%).

Corporaties gaan pas investeren als ze zeker zijn van inkomsten. Ons voorstel is om de corporaties de garantie te geven dat zij altijd op tijd van hun woningen afkomen. Als ze er niet in slagen ze zelf te verkopen is de gemeente bereid ze te kopen.

Daarvoor richt de gemeente de Vangnet NV op. Voorbeeld: De gemeente koopt tegen 80% van de marktwaarde (bij leeg) het aantal bewoonde woningen dat de corporatie niet tijdig heeft verkocht. De corporatie blijft de woning beheren, de huurder merkt er niets van. De gemeente wordt alleen juridisch eigenaar. Zodra de woning leegkomt wordt die alsnog verkocht tegen de marktwaarde. De gemeente dekt uit de 20% winst alle kosten. De essentie van het idee is dat je ervan uitgaat dat geld nu meer waard is dan geld later. Daarom kan een corporatie met 80% genoegen nemen en toch gunstig uitkomen.

We hebben dit model laten doorrekenen door de afdeling grondprijsbeleid van het grondbedrijf. Zij zijn enthousiast. De veronderstelling dat deze aanpak voor beide partijen sluitend is onderschrijven zij. Bij een handig gebruik van de lagere rentevoet bij de gemeente en de iets hogere bij de corporaties kan de constructie zelfs voor beide partijen winstgevend zijn.

Met de Vangnet NV is in feite het hoofdprobleem van de corporaties opgelost. Zij beschikken over de zekerheid van geldstromen en zij kunnen dus morgen weer aan de slag met het bouwen van sociale huurwoningen. Gemeentelijke subsidie aan de corporatie (bijvoorbeeld door een lagere grondprijs) is niet nodig.

De Vangnet NV is niet morgen opgericht. Daar zullen nog een paar maanden mee heengaan voor alles is uitgezocht en opgezet. Om toch snel te kunnen beginnen met bouwen hebben we nog een voorstel.

2. Verkopen na 10 tot 15 jaar (tijdelijk toestaan)

In de nota staat op pagina 34 dat het verkopen op termijn relatief grote financiële implicaties heeft en daarom slechts in uitzonderingsgevallen toepasbaar is.

Wij zijn dat niet met de wethouder eens.

Het exploitatieresultaat op een sociale huurwoning stijgt met grote sprongen op het moment dat je de woning na 10 of 15 jaar mag verkopen.

Wij stellen voor corporaties toe te staan de nu te bouwen sociale huurwoningen na 10 of 15 jaar te verkopen zonder aanpassing van de grondprijs. De doorrekening van het grondbedrijf laat zien dat dit een dermate riant aanbod is dat de corporaties dan zelfs geld overhouden aan een sociale huurwoning. Bij een gemiddelde woning die na 10 jaar wordt verkocht is de winst 37.000 euro. Na 15 jaar is het 23.000 euro. Dit betekent dat de grondprijs ook omhoog zou kunnen.

Een andere, eigenlijk betere, mogelijkheid is de corporaties niet 30% sociaal maar 40% sociaal te laten bouwen en toe te staan de helft daarvan na 10 of 15 jaar te verkopen. Financieel kan dat uit (bij verkoop na 10 jaar kost dat de corporatie 6.500 euro per woning) en je houdt dan nog 20% van die nieuwe woningen in de sociale huur. Bjikomend voordeel van de 40% is dat het probleem dat zich momenteel voordoet bij de stedelijke vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden doordat er te weinig vervangende sociale huur beschikbaar is, wordt opgelost. Er kan weer gebouwd worden en zelfs 10% meer. Een belangrijke impuls voor het proces. Bij een keuze voor 30% bouwen ben je wel na 10 tot 15 jaar je nieuwe sociale huurwoningen weer kwijt. Dat kan je dus alleen doen in wijken waar al veel sociaal staat. Anderzijds is het zo dat zolang je elk jaar maar net zoveel blijft bouwen als je verkoopt het aantal nieuwe sociale huurwoningen uiteindelijk (nominaal) gelijk blijft.

Deze constructie zou slechts een paar jaar moeten gelden. Het is vooral bedoeld om het bouwproces weer snel op gang te brengen. Je zou bijvoorbeeld kunnen voorstellen dat corporaties die voor 1 oktober 2004 met besteksklare plannen komen van de regeling mogen profiteren. Particuliere beleggers zouden desgewenst ook voor de regeling in aanmerking moeten kunnen komen. Uiteraard onder dezelfde verhuurprijscondities e.d. als voor de corporaties gelden. De regeling zou niet moeten gelden voor IJburg en de Zuidas omdat je dan na verloop van tijd daar geen 30% sociaal meer hebt.

Tot slot het argument in de nota dat het verkopen op termijn een erg duur instrument is en de gemeente bij 1000 woningen 40 miljoen kost. Dit is flauwekul.

Het is niet terecht de winst die de gemeente laat liggen door bij verkoop geen hogere grondprijs te vragen in de berekeningen te betrekken. Immers die winst zou de gemeente nooit maken omdat het niet is toegestaan die woningen te verkopen. Die winstverwachtingen komen daarom ook niet in de planberekeningen voor en kunnnen geen argument zijn tegen ons voorstel. Dit in tegenstelling bijvoorbeeld tot ideeën om in lopende plannen de grondprijs te verlagen. Dat gaat direct geld kosten.

Bouwe Olij

9 oktober 2002

020 679 2549

06 52 406206