Notitie van Koop naar huur

VAN KOOP NAAR HUUR Een poging om de bouwproductie vlot te trekken

Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten

Vooraf

Op 26 mei jl. hebben wij, Bouwe Olij en Thijs Reuten, namens de PvdA-fractie het “5000 woningen extra plan” bij de raad ingediend (afd. 1 nr. 278). In het plan wordt voorgesteld de bouwproductie te versnellen door maximaal 5 jaar lang 20% extra sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen te bouwen. Daarnaast blijven de corporaties de gebruikelijke 30% sociaal bouwen. In een package deal over de grondprijs zou overeengekomen moeten worden dat men dan tevens begint met de bouw van de resterende 50% marktsectorwoningen (veelal koop). Dit laatste is immers het grootste knelpunt in de bouwproductie. De corporaties en ontwikkelaars starten niet met de bouw van koopwoningen als op papier niet 70% is verkocht. Omdat een project veelal gemengd is met koop en (sociale) huur worden ook deze woningen niet gebouwd. Het preadvies van het college (oktober 2003) is negatief. Burgemeester en Wethouders vrezen voor vertraging als gevolg van nieuwe onderhandelingsronden over projecten waarover reeds afspraken bestaan en het financiële beslag voor de gemeente is te groot. Het college stelt voor de evaluatie van de uitvoering van het Actieplan ‘Handen uit de mouwen, huizen bouwen’ af te wachten. De federatie van woningbouwverenigingen en het Woningbedrijf Amsterdam (WBA) hebben schriftelijk gereageerd op onze notitie. Zij zijn positief over onze voorstellen en doen nog enkele suggesties voor verbetering en aanpassing.

De PvdAmaakt zich ernstige zorgen over de voortgang van de woningbouwproductie in onze stad. In 2001 zijn 1881 woningen gebouwd en 2393 in 2002.Naar verwachting worden in 2003 niet substantieel meer woningen gebouwd dan in 2002. Dit betekent dat bij ongewijzigd beleid de in het programakkoord afgesproken bouwproductie van 16.000 woningen in vier jaar niet wordt gehaald. Wij wensen ons hierbij niet neer te leggen. De woningnood is daarvoor te groot en ook dreigt de voortgang van de stedelijke vernieuwing in gevaar te komen door de achterblijvende productie van onder andere sociale huurwoningen. Onorthodoxe maatregelen zijn nodig om de bouwproductie weer op gang te brengen. Gelet op het preadvies van het college, de schriftelijke reactie van de federatie en het WBA en de suggesties die gedaan zijn in diverse mondelinge overleggen met corporaties en ontwikkelaars doen wij een nieuw voorstel om de woningbouwproductie vlot te trekken.

Het onderstaande voorstel heeft uitsluitend betrekking op projecten met een reeds goedgekeurde grondexploitatie. Voor toekomstige projecten zou op een vergelijkbare wijze gewerkt kunnen worden, maar dan met afspraken vooraf. Die nieuwe projecten worden hier niet behandeld omdat die geen directe financiële gevolgen hebben voor het Resultaat Actieve Grondexploitatie (RAG).

Van Koop naar huur

Er is in Amsterdam grote behoefte aan goedkope en middeldure (huur)woningen. Dure woningen worden momenteel moeilijk verkocht. In veel bouwprojecten is sprake van een combinatie van koop- en (sociale) huurwoningen. Door stagnatie in de verkoop wordt niet begonnen met de bouw, zowel van de koop- als de huurwoningen.

Om dit probleem op te lossen stelt de PvdAvoor koopwoningen om te zetten in (sociale) huurwoningen.De omgezette (sociale) huurwoningen mogen, zonder bijbetaling van de grondprijs, na de eerste mutatie alsnog verkocht worden.

De grondwaarde van een huurwoning is lager dan van een koopwoning. Om de huurwoningen rendabel te kunnen exploiteren is het nodig dat de gemeente een korting geeft op de eerder overeengekomen grondprijs. De hoogte van de korting zou het verschil moeten zijn tussen de grondprijs van de koopwoningen en de (sociale) huurwoningen in het betreffende project. Bij de berekening moet niet het feit betrokken worden dat de corporatie of ontwikkelaar tot dan toe bereid was een risico te lopen voor de bouw van 30% onverkochte koopwoningen. De maatregel zou moeten gelden voor alle bouwprojecten met een door de gemeenteraad goedgekeurde grondexploitatie [1] , met uitzondering van het Haveneiland en het Rieteiland op IJburg. [2] Ook de omzettingsprojecten waarover reeds afspraken zijn gemaakt, zoals de woningen van Patrimonium in Zuidoost, vallen er buiten.

Voorwaarden

Om voor de korting in aanmerking te komen wordt van de corporaties en ontwikkelaars gevraagd na de omzetting direct met de bouw van het gehele project te starten. Het is absoluut niet de bedoeling dat opnieuw over het project wordt onderhandeld. Uitsluitend de hoogte van de korting mag onderwerp van onderhandeling zijn. De maatregel is immers bedoeld om de bouwproductie weer op gang te brengen, niet om te vertragen.

Residuele grondprijs

De voorgestelde korting is geen algemene korting met een willekeurig bedrag. Wij blijven voorstander van toepassing van het residuele stelsel als basis voor de berekening van de grondprijs. De korting op de grondprijs die wij voorstellen is het gevolg van de omzetting van koop naar huur. In het residuele systeem heeft een huurwoning altijd een lagere grondprijs dan een koopwoning. Het is dus logisch dat bij omzetting de grondprijs wordt aangepast aan de nieuwe situatie.

Recht op koop

Het VVD-raadslid John Goring heeft in het recente verleden herhaalde malen gepleit voor het recht op koop door huurders. De PvdAheeft zo’n generieke maatregel altijd afgewezen als niet haalbaar en strijdig met het liberale principe van het meest beschermde recht dat eigendom heet. De verhuurder van een woning kan niet gedwongen worden zijn bezit te verkopen aan de toevallige huurder. Dit komt neer op een verkapte onteigening. Als de Staat in het belang van de volkshuisvesting een woning wil onteigenen dan bestaan daar terecht zeer zorgvuldige procedures voor.

Maar in de concrete gevallen waar wij het nu over hebben, waarbij koopwoningen worden omgezet in huurwoningen, valt het recht op koop wel te overwegen. Van de zijde van de verhuurder is weinig bezwaar te verwachten. Immers oorspronkelijk was het de bedoeling de woning direct te verkopen en nu zal na eerste mutatie, als de markt is aangetrokken, dit waarschijnlijk alsnog gebeuren. Wij stellen daarom voor met de corporaties en ontwikkelaars overeen te komen dat de in huurwoningen omgezette koopwoningen door de huurder gekocht kunnen worden als deze daarom verzoekt. Wij gaan daarbij uit van een prijs gelijk aan de marktwaarde van de woning als die leeg zou zijn op dat moment. Als de verhuurder tegen een lagere prijs wil verkopen mag dat natuurlijk ook.

Hoogte van de korting

Het is bijzonder moeilijk, zo niet onmogelijk, om hier exact aan te geven hoe hoog de korting op de grondprijs zou moeten zijn bij omzetting van koop naar huur. Wij kunnen in algemene zin niet meer doen dan de orde van grootte aangeven. De precieze bedragen zullen per project verschillen en op basis van eerder overeengekomen grondprijzen voor koop en huur opnieuw moeten worden vastgesteld. Het principe van de berekening moet echter wel duidelijk zijn. Ons voorstel beoogt het verschil te overbruggen tussen de eerder residueel bepaalde grondprijs van een koopwoning in een project en een markthuurwoning in hetzelfde project.

Wij denken dathet gemiddeld uitkomt op een korting tussen de 10.000 en 15.000 euro per woning bij omzetting van een koopwoning naar een markthuurwoning.

De grondprijs voor een sociale huurwoning is niet residueel bepaald maar is een vast bedrag van circa 9000 euro (afhankelijk van de lagenfactor). Het zou kunnen voorkomen dat het vlot trekken van een project gebaat is bij het omzetten van enkele woningen in sociale huurwoningen. In dat geval stellen wij een korting van 25.000 euro voor bij de omzetting van een koopwoning in een sociale huurwoning.

Zoals gezegd betreft het hier kortingen waarbij later bij verkoop geen grondprijscorrectie meer wordt toegepast. Wij kunnen ons voorstellen dat in bepaalde omstandigheden ontwikkelaars een voorkeur hebben nu een hogere korting te krijgen om later bij verkoop alsnog een hogere grondprijs te betalen. Als die behoefte er is vinden wij dat ook die mogelijkheid aangeboden moet worden.

Beoogd resultaat

Met de kortingsmaatregelen zouden in principe alle bouwprojecten in de stad, waarvan de start bouw wacht op kopers, direct omgezet kunnen worden in huurwoningprojecten. Incidenteel is dat al gebeurd en het blijkt dat projecten waar geen kopers voor te vinden waren bij omzetting in markthuurwoningen soms binnen enkele dagen verhuurd zijn. De honderden woningen in het voormalige koopwoningenproject de Geuzentuin in Geuzenveld waren bijvoorbeeld binnen één week verhuurd. Het belangrijke bijkomstige voordeel van deze aanpak is dat de andere woningen in een project, vaak sociale en markthuurwoningen, dan ook gebouwd kunnen worden. Het is dus een effectieve manier om de bouwproductie vlot te trekken. Wij gaan ervan uit dat op deze manier op korte termijn met de bouw van zo’n 1000 tot 1500 woningen kan worden begonnen.

Kosten

Voor niets gaat de zon op. Dat het geven van korting de gemeente geld kost moge duidelijk zijn. Als we uitgaan van 1000 tot 1500 woningen die vastzitten in projecten met een goedgekeurde grondexploitatie dan is afhankelijk van de differentiatie in de verschillende projecten ongeveer 10 miljoen euro nodig om ons voorstel te bekostigen. Dit bedrag hebben wij als volgt berekend.

Stel dat van 1500 woningen de differentiatie 30% sociaal, 30% markthuur en 40% koop is. Laten we aannemen dat de 40% koop volledig wordt omgezet in markthuur. Dan kost dat tussen de 6 en 9 miljoen euro (600 x 10.000en 600 x 15.000).

Als we uitgaan van een andere differentiatie bijvoorbeeld 30% sociaal en 70% koop en de koopwoningen volledig worden omgezet in markthuur, dan kost dat maximaal15.750.000 euro (1050 x 15.000).

Als in het eerste rekenvoorbeeld 5% van de 1500 woningen (= 75) wordt omgezet in sociale huurwoningen dan bedragen de totale kosten maximaal9.750.000 euro (75 x 25.000 = 1.875.000 + 525 x 15.000 = 7.875.000).

Afhankelijk van de differentiatie in de plannen en de keuze voor omzetting in markthuur en, indien nodig in beperkte mate in, sociale huur kunnen dus zo’n 1500 woningen versneld gebouwd worden voor circa 10 miljoen euro. Het weer op gang brengen van de bouwproductie kost de gemeente dus circa 7.000 euro per woning.

Dekking

In de vorige raadsperiode is voor maar liefst 300 miljoen euro winstgenomen uit het Vereveningsfonds. Dit bedrag is ten goede gekomen aan de algemene dienst. Daar zijn bijzonder mooie dingen voor de mensen mee gedaan. Onder meer is geld gegaan naar: Artis, achterstallig onderhoud schoolgebouwen, milieu, IJ-weg, sociaal-culturele voorzieningen IJburg, verplaatsing rioolwaterzuiveringsinstallatie, vernieuwing Bijlmermeer, broedplaatsen, nieuwbouw scholen IJburg, nieuwbouw Amsterdamse Bos, cultuurprojecten, verlaging Nieuwe Leeuwarderweg enz. enz..

Achteraf moet geconstateerd worden dat deze greep in de kas wat voorbarig en overmoedig is geweest. Het Vereveningsfonds staat momenteel negatief en het duurt nog wel wat jaartjes voor er weer flink wat miljoenen inzitten. Het Vereveningsfonds is echter wel de kurk waar woningbouw en infrastructurele projecten in Amsterdam voor een flink deel op drijven. De PvdAis van mening dat na de dotatie van 300 miljoen aan de algemene dienst nu de weg terug ingeslagen moet worden en uit de algemene dienst eenmalig 10 miljoen gestort moet worden in het Vereveningsfonds. Met dat bedrag kan dan ons voorstel worden betaald.

Die 10 miljoen hebben wij in de concept-begroting 2004 gevonden. Het college doet een aantal suggesties voor de verdeling van de UNA-meevaller van 40 miljoen (pagina 27 begroting). Wij doen een andere suggestie. Onze voorkeur gaat uit naar het besteden van 10 miljoen van de 40 miljoen aan het versnellen van de bouwproductie ten einde één van de belangrijke punten uit het programakkoord, de bouw van 16.000 woningen in 4 jaar, hopelijk alsnog te kunnen realiseren.

Procedure

Deze raadsnotitie kan gelezen worden als een uitgebreide toelichting op het door de PvdAingediende amendement (woningen omzetten van koop naar huur) bij de begroting voor 2004 (zie bijlage). Wij verzoeken het college daarom deze notitie te betrekken bij de preadvisering op ons amendement. Dat preadvies zullen wij dan tevens beschouwen als reactie op deze notitie.

Wij verzoeken de raad deze notitie te agenderen voor- en te betrekken bij de tweede termijn van de algemene en financiële beschouwingen over de begroting 2004 op 10 en 11 december a.s..

Bouwe Olij

Thijs Reuten

Amsterdam, 4 november 2003

Bijlage: amendement

Aan de Gemeenteraad

Ondergetekenden hebben de eer voor te stellen:

De Raad,

Gehoord de discussie over de begroting voor 2004;

Overwegende:

Dat het dringend gewenst is de bouwproductie zo snel mogelijk te verhogen;

Dat het bevorderen van het omzetten van koopwonigen in huurwoningen in reeds goedgekeurde projecten een effectieve methode is om de bouwproductie weer snel op gang te brengen;

Besluit:

I10 miljoen euro aan het Vereveningsfonds toe te voegen om het tekort te dekken dat ontstaat door de kortingen die gegeven moeten worden als gevolg van het omzetten van koopwoningen in huurwoningen;

IIDe dekking van dit bedrag ten laste te brengen van de meevaller UNA-gelden.

De leden van de Gemeenteraad,

B.C.J. Olij

M.J.A. Reuten

(Te behandelen op 10/11 december 2003).

Verschenen november 2003.

[1] Dat wil zeggen dat er een zogenaamd fase 3 besluit is waarbij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (spve) en de grondexploitatie zijn vastgesteld. Het is daarmee opgenomen in de actieve grondexploitatie en maakt onderdeel uit van het Vereveningsfonds.

[2] Voor het Haveneiland en het Rieteiland geldt een ander grondprijsbeleid. Voor de eerste fase is met ontwikkelaars een package deal gemaakt die het niet nodig maakt nu alsnog een korting op de grondprijs te geven. Het Steigereiland komt wel in aanmerking voor ons voorstel.