Notitie “De grondprijs van sociale huurwoningen

Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten

Amsterdam, 25 oktober 2005


De grondprijs van sociale huurwoningen

Vooraf
De grondprijzen voor woningen worden in Amsterdam residueel bepaald. Dat betekent simpel gezegd dat het verschil tussen de totale bouwkosten (incl. alle bijkomende kosten) en de verkoopprijs de grondprijs is. Dus een woning die € 140.000 kost om te bouwen en voor
€ 230.000 verkocht kan worden krijgt een grondprijs van € 90.000. Dit systeem geldt voor marktwoningen in de huur en koopsector. Het is niet van toepassing op sociale huurwoningen. Voor sociale huurwoningen geldt een vaste lage grondprijs. Deze regeling dateert nog uit de tijd dat sociale huurwoningen gebouwd werden met veel subsidie van de rijksoverheid (objectsubsidie). Van de gemeenten werd ook een bijdrage verwacht in het betaalbaar houden van de sociale huurwoningen, dat gebeurde in de vorm van een vaste lage grondprijs. Deze notitie stelt die lage grondprijs ter discussie.

De brutering
Woningbouwcorporaties zijn groot geworden door de jarenlange subsidies van het Rijk. Tussen 1970 en 1990 ging jaarlijks ruim 7% van de rijksbegroting op aan volkshuisvesting, voornamelijk in de vorm van bouwsubsidies. In de loop der tijd is op deze wijze in heel Nederland een woningbezit opgebouwd van in totaal 2,4 miljoen woningen, te weten 40% van de woningmarkt. In Amsterdam zijn dat ruim 200.000 woningen of wel 53% van de woningmarkt. In 1995 ging de subsidiekraan dicht en werden alle toekomstige subsidierechten eenmalig afgekocht (de bruteringsoperatie). De corporaties moesten voortaan op eigen benen staan .

Het stopzetten van de rijkssubsidie aan corporaties heeft in Amsterdam niet geleid tot het afschaffen van de vaste lage grondprijs voor sociale huurwoningen. Hoewel de rijksoverheid van mening is dat de corporaties zich na de brutering best kunnen redden blijft Amsterdam, tot op de dag van vandaag, de corporaties een vaste lage grondprijs in rekening brengen.

In de eerste jaren van de verzelfstandiging van de corporaties was voor deze beleidslijn wel wat te zeggen. Er was nog veel onduidelijk over de mogelijkheden en onmogelijkheden van corporaties om overeind te blijven, de verkoop van huurwoningen moest nog op gang komen en de corporaties moesten intern orde op zaken stellen en een ambtelijke cultuur veranderen in een meer zakelijke aanpak. Die transformatie lijkt voltooid te zijn. Een goed moment om nog eens te kijken of we op de huidige weg door moeten gaan of dat een herijking van het grondprijsbeleid voor sociale huurwoningen noodzakelijk is.

De sociale grondprijs
De grondprijs voor sociale huurwoningen bestaat uit een vast bedrag per woning van € 10.119. Daarop wordt de zogenaamde lagenfactor toegepast. Dat wil zeggen dat voor woningen in gestapelde bouw (bijna alle woningen in Amsterdam) het bedrag per laag verminderd wordt. In de praktijk betaalt een corporatie gemiddeld ca. € 7.000 per sociale huurwoning voor de grond. Opmerkelijk is dat dit zeer lage bedrag sinds 1997 niet is aangepast, zelfs niet met het inflatiecijfer. Als de gemeente de sociale grondprijs de afgelopen acht jaar jaarlijks met de bouwkostenindex aan de inflatie had aangepast dan zou de grondprijs nu ca. € 13.500 bedragen en met toepassing van de lagen factor gemiddeld ca. € 9.500.

De onrendabele top
De onrendabele top op een sociale huurwoning is een gevleugeld begrip in de corporatiewereld. Het wil zeggen dat de stichtingskosten van een sociale huurwoning hoger zijn dan de opbrengsten uit huur. Dat komt omdat de huur lager is dan nodig is om de werkelijke kosten te dekken. Dit verschil wordt het onrendabel genoemd. Nog maar een paar jaar geleden bevond de bouwproductie zich op een dieptepunt. Dat had verschillende oorzaken. Eén daarvan was volgens de corporaties het hoge onrendabel. Dat bedroeg wel zo’n € 50.000 tot € 60.000 (netto contant). Om de bouwproductie weer op gang te krijgen zijn toen zeer veel maatregelen genomen. Op voorstel van onder andere de PvdA is besloten dat de helft van de sociale huurwoningen tot en met 2006 een hogere huur (van ca. € 100 per maand) mochten krijgen dan tot dan toe gebruikelijk was. Ook is toen besloten dat een derde deel van de sociale huurwoningen die tot en met 2006 in aanbouw worden genomen na 15 jaar verkocht mogen worden. Bij elkaar leveren deze maatregelen ca. € 25.000 (netto contant) op. Het onrendabel bedraagt daardoor nog maar zo’n € 25.000 tot € 35.000 per woning. Zoals bekend is de rente op dit moment extreem laag. Corporaties kunnen momenteel met WSW-garantie leningen afsluiten voor 30 jaar tegen 3,84%. Als ze voor de overige 20 jaar de WSW uitgangspunten hanteren van 6,25% dan is hun gemiddelde disconteringsvoet 4,13%. Een woning met stichtingskosten van € 125.000 en een aanvangshuur van € 460 per maand levert dan nog maar een onrendabel op van ca. € 10.000.

Dat het met het onrendabel tegenwoordig meevalt kan ook afgeleid worden uit het opmerkelijke feit dat nu ook marktpartijen bereid zijn sociale huurwoningen te ontwikkelen. Zo bood de ontwikkelende belegger Amvest onlangs van de in totaal 611 nieuwe huurwoningen in Hoofddorp er 189 aan in het sociale segment met huurprijzen van rond de € 500. Dit betekent dat een commerciële partij of geen onrendabel calculeert of er geen moeite mee heeft het voor zijn rekening te nemen.

Geld is niet het probleem
Een ander voorstel van de PvdA om de corporaties tegemoet te komen bij hun financiële problemen was de zogenaamde Vangnet NV . Wij hebben drie jaar geleden voorgesteld om tijdelijk meer sociale huurwoningen te bouwen om zo de bouwproductie versneld op stoom te helpen. De corporaties wilden dat wel doen maar stelden dat de financiële middelen daartoe ontbraken. De reden was de tegenvallende verkoop van oude sociale huurwoningen waardoor onvoldoende geld beschikbaar kwam voor de bouw van (meer) nieuwe sociale huurwoningen. De PvdA heeft toen voorgesteld een deel van de corporatiewoningen in verhuurde staat te kopen tegen 90% van de marktwaarde. Bij mutatie zou de gemeente de woningen dan verkopen. Het voordeel van deze constructie voor de corporatie was dat men direct over veel geld kon beschikken. Na ampel overleg hebben de corporaties laten weten niet van dit aanbod gebruik te maken omdat geld toch niet het probleem was. Dat verbaasde ons niet omdat de Amsterdamse corporaties voldoende bezit hebben om geld te kunnen lenen, voldoende geld hebben om te kunnen investeren en de huuropbrengsten voldoende zijn voor een sluitende exploitatie. Dat geld niet het probleem is blijkt ook uit het feit dat sommige Amsterdamse corporaties in andere gemeenten zonder blikken of blozen ca. € 25.000 betalen als grondprijs voor een sociale huurwoning. Daarnaast is de grootste geldmaker bij de corporaties momenteel de verkoop van bestaand bezit.

Interessant in dit verband is het nieuws van de Utrechtse corporaties, verenigd in de STUW, dat zij bereid zijn 30-40% sociale woningbouw te realiseren en daarbij voor de grond een marktconforme prijs willen betalen. Daarnaast willen de Utrechtse corporaties 1000 extra sociale huurwoningen bouwen in Leidsche Rijn. En ook hier wil de STUW niet dat de grondexploitatie onder druk komt door het rekenen van gereduceerde grondprijzen. De STUW betaalt bij deze extra woningen dus de vooraf berekende prijs .

Verkoop van oude sociale huurwoningen
In de beleidsovereenkomst is afgesproken dat de corporaties de komende jaren 28.575 sociale huurwoningen mogen verkopen. Deze woningen staan voor zo’n € 20.000 tot € 30.000 in de boeken. In 2004 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van deze corporatiewoningen € 149.354. Tot en met 2004 hebben de corporaties 4.884 corporatiewoningen verkocht . De gemiddelde boekwinst op een verkochte woning ligt dus tussen ongeveer € 120.000 en € 130.000 euro. Sommige corporaties stellen dat zij niet meer dan € 100.000 winst maken op een verkochte woning. Voorzichtigheidshalve zullen wij in het vervolg van deze notitie met dit bedrag rekenen.

Als de corporaties over vijf tot tien jaar de 28.575 woningen hebben verkocht prijkt er een winst in hun boeken van ruim € 2,8 miljard (28.575 x 100.000 = 2.857.500.000).

Afgesproken is dat in diezelfde periode 1200 nieuwe sociale huurwoningen per jaar worden gebouwd . Dus in tien jaar 12.000. Als we er van uitgaan dat het onrendabel op deze woningen € 25.000 per woning bedraagt dan legt de bouw van deze woningen een beslag op het vermogen van de corporaties van € 300 miljoen (12.000 x 25.000 = 300.000.000) . Sommige corporaties stellen dat het onrendabel op een nieuwe sociale huurwoning inmiddels weer is opgelopen tot € 40.000. Voorzichtigheidshalve zullen we in het vervolg van deze notitie met dit bedrag aan onrendabel rekenen.
12.000 woningen met een tekort van € 40.000 per woning betekent een kostenpost van € 480 miljoen (12.000 x 40.000 = 480.000.000) voor de corporaties.

Als alle doelstellingen worden gehaald en de corporaties verkopen 28.575 woningen en zij bouwen 12.000 nieuwe sociale huurwoningen houden zij per saldo ruim € 2,3 miljard aan deze operatie over (2.857.500.000 – 480.000.000 = 2.377.500.000).

Een hogere grondprijs is mogelijk
In het onrendabel van de corporaties is de vaste lage grondprijs van € 7000 verwerkt. Als de grondprijs stijgt neemt dus ook het onrendabel toe. De gemiddelde residuele grondprijs van een marktwoning is circa € 45.000 hoger dan de sociale grondprijs . Dit betekent dat de gemeente Amsterdam op elke nieuwe sociale huurwoning dit bedrag toelegt. Het produceren van bouwrijpe grond kost de gemeente veel meer dan er door de corporaties voor wordt betaald. Dus is het reëel om te bezien of de corporaties niet een hogere prijs kunnen en moeten betalen. Nog afgezien van de eventuele toekomstige waarde als koopwoning. Over een periode van 10 jaar en bij de bouw van 12.000 sociale huurwoningen betekent de huidige lage grondprijs voor de gemeente een bedrag aan gederfde inkomsten van maar liefst € 540 miljoen (12.000 x 45.000 = 540.000.000). Tegelijkertijd is het voor de corporaties een meevaller. Gelet op de € 2,3 miljard die de corporaties overhouden aan de verkoop en nieuwbouw is het de vraag of het verantwoord is de lage grondprijs te handhaven.

Rekenvoorbeeld
Als de huidige grondprijs van € 7000 verhoogd wordt met € 20.000 tot € 27.000 heeft dit de volgende financiële gevolgen voor de corporaties:

Voor 12.000 woningen neemt het onrendabel toe met € 240 miljoen (12.000 x 20.000).
Het resultaat van de verkoop/nieuwbouw daalt met hetzelfde bedrag van € 2,3 miljard naar
€ 2,1 miljard (2.377.500.000 – 240.000.000 = 2.137.500.000).

Als de huidige grondprijs wordt verhoogd met € 40.000 neemt het onrendabel toe met € 480 miljoen en daalt het resultaat van verkoop/nieuwbouw naar € 1,8 miljard. Nog altijd een riant bedrag dat ruim voldoende geacht moet worden om de overige investeringen van de corporaties in herstructurering van naoorlogse wijken, renovaties en groot onderhoud te kunnen bekostigen.

Voorstel
Wij stellen daarom voor na te gaan wat de mogelijkheden zijn voor een substantiële verhoging van de vaste grondprijs voor nieuwe sociale huurwoningen en welke gevolgen zo’n verhoging heeft voor de bouwproductie en investeringen door corporaties.

Verkoop koppelen aan nieuwbouwproductie
Als we uitgaan van een onrendabele top op een nieuwe sociale huurwoning van € 25.000 en een boekwinst van € 120.000 bij verkoop van een bestaande huurwoning dan kan een corporatie voor elke verkochte woning het tekort van bijna vijf nieuwe betalen. Zoals gezegd gaan we in deze notitie veiligheidshalve uit van een onrendabel van € 40.000 en een boekwinst van € 100.000. Maar zelfs met deze veel ongunstiger cijfers is de verhouding nog: bij 1 woning verkopen kun je er 2 ½ nieuw bouwen.
De werkelijkheid is echter precies andersom. Er mogen 28.575 woningen verkocht worden en er hoeven er maar 12.000 te worden gebouwd. Ofwel: ruim 2 verkopen en 1 nieuw bouwen. Dus een boekwinst van € 200.000 en een onrendabel van € 40.000. Overschot is € 160.000.

Als de grondprijs met € 40.000 wordt verhoogd stijgt het onrendabel tot € 80.000. De corporaties kunnen dit volgens onze berekening wel betalen. De boekwinst blijft immers € 200.000 en bij een onrendabel van € 80.000 blijft er nog een overschot van € 120.000.

Bovenstaande berekening gaat uit van de stedelijke afspraken en maakt geen onderscheid tussen de verschillende corporaties. Dat onderscheid is er echter wel. De ene corporatie verkoopt veel en bouwt weinig en bij de andere is het precies andersom. Zo verkocht in 2004 Het Oosten 358 woningen en startte de bouw van 120 woningen. De Key verkocht 432 woningen en startte de bouw van 56 woningen. Ymere kwam dicht in de buurt van de afgesproken verhouding: 238 verkopen en 120 bouwen. Eigen Haard daarentegen verkocht 120 woningen en startte de bouw van 180 woningen .

Als de gemeente deze handelwijze van de individuele corporaties op zijn beloop laat zullen wij wellicht over een tijdje moeten constateren dat sommige corporaties er financieel warmpjes bijzitten en anderen mogelijk in de problemen komen. Als een corporatie nu veel meer verkoopt dan bouwt maakt hij eigenlijk het quotum van de andere corporaties op. Met alle mogelijke financiële gevolgen van dien. Het lijkt ons daarom beter als de verkoop van sociale huurwoningen gekoppeld wordt aan de nieuwbouwproductie van een corporatie en de omvang van het bezit. Op die manier kunnen alle corporaties op den duur hun bezit in ongeveer dezelfde verhoudingen vernieuwen. Als we deze afspraak niet maken lopen we het risico dat sommige corporaties over een tijdje niet meer mogen verkopen omdat het aantal van 28.575 is bereikt, terwijl zij wel hun bijdrage aan de nieuwbouwproductie hebben geleverd.

Voorstel
Wij stellen voor na te gaan wat de voor- en nadelen zijn van het koppelen van de verkoop van sociale huurwoningen door de individuele corporaties aan (meerjarige) afspraken over de bouwproductie van die corporaties.

Wij verzoeken het college van Burgemeester en Wethouders om een preadvies op onze voorstellen te leveren uiterlijk in februari 2006. Het advies kan dan eventueel een rol spelen bij de onderhandelingen over een nieuw programma-akkoord.