Amsterdam bouwt door

Hanou en Klopper halen flink uit naar de gemeente Amsterdam (VK 25 oktober 2010, zie tekst hieronder). Het schrappen van woningbouwplannen zou onnodig zijn; de financiële problemen met woningbouw in Amsterdam zijn het gevolg van allerlei ‘verborgen kosten’ en bovendien zit de woningbouw juist weer in de lift, volgens deze specialisten in de ruimtelijke ordening. In werkelijkheid bevat hun artikel een bonte verzameling misverstanden.

De eerste is dat het goed gaat met de woningbouw in Amsterdam. Helaas is dat niet het geval: een aantal jaar geleden werden meer dan 4000 woningen per jaar in aanbouw genomen. Dit jaar mogen we van geluk spreken als we de 2000 halen. Hanou en Klopper wijzen erop dat in het tweede kwartaal van dit jaar het aantal afgegeven bouwvergunningen juist heel hoog is. Echter, op kwartaalniveau laten deze cijfers altijd grote fluctuaties zien. Zo lag het aantal bouwvergunningen in het eerste kwartaal heel laag, namelijk op een derde van het niveau voor de crisis.

Het tweede misverstand is dat er geen probleem is met de financiering van woningbouw. In Amsterdam legt de gemeente voor elke woning in het marktsegment 13.000 euro bij, op saneringslocaties kan dit oplopen tot 35.000 euro. De verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen zijn weliswaar hoog, de kosten om woningbouw te ontwikkelen zijn nog veel hoger. De makkelijk te ontwikkelingen locaties zijn in het verleden al bebouwd. Nu zijn we aangewezen op ingewikkelde locaties met veel bestaande belangen die leiden tot lange procedures, en hoge kosten voor grondsanering en verwerving. Dit is een probleem dat in alle grote steden speelt.

Dit probleem wordt alleen maar groter. Voorheen werden de kosten van woningbouw deels gedekt met winst uit kantoorontwikkeling. Dit lukt niet meer: er is onvoldoende vraag naar de geplande kantoorruimte, in de bestaande voorraad staat veel leeg. Veel andere steden kunnen nog geld verdienen met uitbreidingswijken in het weiland. Amsterdam zit echter ingeklemd in beschermde landschappen en vliegcontouren voor Schiphol. Bovendien is het volbouwen van het landschap ongewenst.

Het derde misverstand is dat het onnodig zou zijn om de woningbouwplannen aan te passen. Door alle hiervoor genoemde redenen dreigt bij instandhouding van alle plannen een tekort van enkele honderden miljoenen euro’s op de Amsterdamse begroting. Dit komt omdat de kosten voor plannen voor woningbouw in de toekomst nu gedekt moeten worden in de begroting. Er is een voorraad aan plannen voor in totaal voor 50.000 woningen. Voor al deze woningen moet de gemeente geld reserveren. Door deze planvoorraad terug te brengen kunnen er juist meer plannen doorgaan: de gemeente hoeft een minder groot tekort te dekken in de begroting en de inzet wordt meer geconcentreerd op de kansrijke plannen, zodat die daadwerkelijk doorgaan. Want in een plan dat alleen op papier bestaat kan niemand wonen.

Kunnen we dan niet gewoon die sociale huurwoningen schrappen, zoals Hanou en Klopper suggereren. Als we alle sociale huurwoningen uit de plannen schrappen, wordt alleen een klein deel van de financiële problemen opgelost. Bovendien hebben we er dan een nieuw probleem bij. In Amsterdam wonen 8000 gezinnen in woningen van minder dan 60 vierkante meter. 800 gezinnen moeten het zelfs doen met minder dan 40 vierkante meter. Stel u zich eens voor hoe kinderen hier hun huiswerk moeten doen voor school. Voor hen zijn de sociale huurwoningen in de nieuwbouw essentieel voor een goede huisvesting omdat ze groter zijn dan die in de bestaande voorraad. Nieuwbouw van sociale woningen is de beste manier om de doorstroming in de sociale huurvoorraad weer op gang te krijgen. Zo komen weer woningen voor jongeren en starters. En je houdt een gemengde stad, waarin wijken toegankelijk zijn voor mensen met hoge, lage, en middeninkomens.

Andere suggesties die Hanou en Klopper aan de hand doen zijn het schrappen in het aantal ambtenaren dat aan plannen werkt en het bezuinigen op de openbare ruimte. Het eerste gebeurt: het terugbrengen van de planvoorraad maakt dit mogelijk. Het tweede is onverstandig. Amsterdam zorgt voor een doelmatige inrichting van de openbare ruimte. Dat is voor de aantrekkelijkheid van nieuwe buurten van groot belang voor de beleving en de sociale veiligheid van bewoners. Bovendien leidt een slechte openbare ruimte weer tot lagere verkoopprijzen en hiermee minder opbrengsten om de tekorten te dekken.

Wij willen dus de woningbouw weer uit het slop krijgen! In Amsterdam zetten wij ons beste beentje voor, maar de hulp van Den Haag is hard nodig, want de problemen bij binnenstedelijke bouwprojecten spelen bij alle gemeenten.

Helaas biedt het nieuwe regeerakkoord weinig hoop. Het rijksgeld voor woningbouw dat er altijd was wordt uit de begroting geschrapt, over de ooit voorgenomen verstedelijkingsafspraken wordt met geen woord gerept. Er is zelfs geen echte minister meer voor woningbouw: ‘wonen’ valt onder het ministerie van binnenlandse zaken en voor de ruimtelijke ordening moeten we bij de minister van infrastructuur zijn.
Ook schrapt de regering het rekeningrijden, terwijl dit een essentiële bijdrage zou leveren aan het halen van de Europese normen voor fijnstofuitstoot. Als we deze normen niet halen zal de bouw van woningen in de Randstad vanaf 2015 stuk lopen op deze Europese regelgeving’

Den Haag kan helpen als het de urgentie van het probleem onder ogen wil zien. Door belemmerende regelgeving weg te nemen in plaats van te schrappen in de woningbouwbudgetten voor de grote steden. Het gaat dan om regels die de ombouw van leegstaande kantoren naar woningen belemmeren. Maar ook om regels van de belastingdienst, die maatregelen belemmeren om voor middeninkomens via speciale financieringsconstructies – zoals ‘Koopgarant’ en ‘Maatschappelijk Gebonden Eigendom’ – de woonlasten betaalbaar te houden.

Specialisten in de ruimtelijke ordening kunnen ook helpen: door problemen te helpen oplossen in plaats van het verspreiden van misverstanden.

Michiel Mulder en Hans Weevers
Woordvoerders Bouwen en Wonen gemeenteraadsfractie PvdA Amsterdam