Een Gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare koopwoningen

Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten
Een gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare koopwoningen

Vooraf
In december 2004 heeft de gemeenteraad een voorstel aanvaard, dat de bouw van betaalbare koopwoningen mogelijk maakt . Het voorstel is de uitwerking van een op 10 december 2003 op initiatief van de PvdA met steun van GroenLinks en de SP ingediend en aangenomen amendement . Het betreft hier zogenaamde koopwoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). De essentie van de regeling is dat door een vaste lage grondprijs van € 10.000 (dat is de huidige grondprijs voor sociale huurwoningen) het voor corporaties en marktpartijen mogelijk wordt koopwoningen aan te bieden die zo’n € 40.000 goedkoper zijn dan gebruikelijk. Cruciaal bij een MGE-woning is dat de eigenaar bij verkoop de woning weer moet verkopen aan de corporatie of marktpartij waarvan de woning destijds is gekocht. De waardestijging die in de tussentijd heeft plaatsgevonden wordt gedeeld tussen de eigenaar en de corporatie of marktpartij. Dat delen geldt trouwens ook voor het geval er verlies wordt geleden. Met dit systeem wordt bereikt dat er een voorraad betaalbare koopwoningen ontstaat in Amsterdam. Na terugkoop kan de corporatie beslissen de woning weer te verkopen of te verhuren. Het systeem met MGE-woningen bestaat al jaren in Rotterdam en functioneert daar naar tevredenheid.

Voor de koper heeft MGE het nadeel dat niet de volledige waardestijging aan hem ten goede komt, maar slechts de helft. Daar staat tegenover dat de woning een stuk goedkoper is dan een woning in de vrije sector en eerder bereikbaar is voor mensen met een middeninkomen. Voor de gemeente is het nadeel dat de grondopbrengst slechts zo’n € 10.000 per woning bedraagt terwijl dat bij een gewone koopwoning gemiddeld zo’n € 50.000 is. Om die reden is ook besloten dat in eerste instantie maximaal 500 MGE-woningen door corporaties of marktpartijen gebouwd mogen worden.

Corporaties bouwen geen MGE-woningen
Inmiddels leven we bijna een jaar na vaststelling van de regeling door de gemeenteraad, waarmee het PvdA-voorstel werd uitgewerkt. Tot nu toe heeft nog geen enkele corporatie in Amsterdam het initiatief genomen voor de bouw van MGE-woningen. Dit is vreemd omdat algemeen bekend is dat er een zeer grote vraag is naar koopwoningen in het middensegment die betaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen. Door de grote vraag, het relatief geringe aanbod en de lage rente zijn de prijzen van koopwoningen in Amsterdam hoog. De woningen zijn vaak te duur voor mensen die wel een huis willen kopen maar niet meer dan rond de € 200.000 kunnen betalen. De MGE-woning is voor deze mensen een ideale oplossing. Zij kopen een zeer betaalbare woning en als het goed gaat profiteren ze in de toekomst voor 50% van de waardestijging. Valt het tegen dan is een eventueel verlies ook maar voor de helft voor hun rekening.

Het is niet goed te begrijpen waarom de Amsterdamse corporaties tot nu toe nog geen gebruik hebben gemaakt van dit riante aanbod om iets te doen voor de woningvraag van mensen met een middeninkomen. De PvdA zet zich in voor de mensen met een laag inkomen door ervoor te strijden dat de huren betaalbaar blijven en er voldoende nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd. Maar de PvdA zet zich ook in voor de mensen met een middeninkomen, getuige ons voorstel voor de bouw van MGE-woningen.

Nu de corporaties het af laten weten en niets doen met de geboden mogelijkheden komt de PvdA opnieuw met een voorstel voor de bouw van betaalbare koopwoningen. Dit keer een voorstel dat meer gericht is op de medewerking van commerciële marktpartijen dan op corporaties. Ons voorstel is opmerkelijk genoeg niet alleen bijzonder interessant voor de kopers maar ook voor de marktpartijen en de gemeente.

Het plan voor de betaalbare MGE-koopwoning
De basis van het MGE concept is, dat de woningen zo goedkoop mogelijk en duidelijk onder de marktwaarde worden aangeboden. Daarnaast wordt binnen een op te richten (gemeentelijke) stichting geregeld dat de woningen, conform MGE concept, bij doorverkoop voor de doelgroep behouden blijven. Slechts de helft van de opgetreden waardestijging komt ten goede aan de verkopende partij. Van de andere helft profiteert de opvolgende koper. De periode dat de woningen binnen de stichting blijven wordt door de gemeente bepaald. Wij denken dat dit 15 jaar zou moeten zijn. Gedurende deze periode vormt zich binnen de stichting een zogenaamde “stille reserve”. Dat is het bedrag dat gelijk is aan het verschil tussen de marktwaarde en de (lagere) MGE-koopprijs. Aan het einde valt dit bedrag vrij als de woningen door de stichting marktconform worden verkocht. In het bovenstaande is er vanuit gegaan dat de stichting aan de kopers een korting geeft gelijk aan het verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten. De stichting is in zo’n geval de enig rechthebbende op de stille reserve.

Een tweede mogelijkheid is dat het Ontwikkelingsbedrijf als kortinggever optreedt. Indien uitgegaan wordt van een residuele grondprijs en ca. 50% daarvan direct aan de koper worden doorberekend en ca. 50% als korting wordt gegeven zal er een revolving fund ontstaan. Daarmee wordt de bouw van een continue stroom MGE-koopwoningen mogelijk gemaakt. Hierbij zal het Ontwikkelingsbedrijf geen concessies hoeven te doen aan het uitgangspunt (bij marktwoningen) dat een residuele grondprijs in rekening wordt gebracht.

Een derde mogelijkheid is, om afspraken te maken met financiële instellingen. Aan het begin van het proces maakt dan het stichtingsbestuur afspraken met een financiële instelling om de korting te geven op de koopsom, met als tegenprestatie dat de financier aan het eind van de stichtingsperiode een percentage van de stille reserve ontvangt.

Het grote verschil met ons vorige MGE-voorstel is dat de bouw van deze door commerciële marktpartijen te realiseren betaalbare MGE-koopwoningen geen (of een geringe) aanslag doet op de grondprijsinkomsten van het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Amsterdam (OGA). In de vorige MGE-nota gingen we er nog van uit dat de woningen een sociale grondprijs zouden krijgen van ca.
€ 10.000. Nu is dat € 50.000.

Een gemeentelijk woningbedrijf: de stichting MGE-koopwoningen
De hierboven beschreven tweede mogelijkheid heeft onze voorkeur. Het voordeel daarvan is dat de gemeente volledig zeggenschap heeft over de voorwaarden waaronder de woningen gebouwd en verkocht worden en wat er na 15 jaar met de woningen moet gebeuren (verkopen tegen marktwaarde, opnieuw verkopen als MGE-woning, verhuren). Van de waardestijging komt de helft ten goede aan de gemeente en dus aan de gemeenschap. Naar alle waarschijnlijkheid is de waardestijging na 15 jaar zodanig groot dat alsnog een grondopbrengst wordt gerealiseerd die vergelijkbaar is met een residuele grondprijs. Het belangrijkste doel moet echter zijn dat een ‘ijzeren voorraad’ van betaalbare MGE-koopwoningen in Amsterdam wordt opgebouwd voor de mensen met een middeninkomen. Uiteraard zit er ook een risico aan een eigen gemeentelijk woningbedrijf. Als het heel slecht gaat met de economie en de huizenprijzen dan kan er theoretisch ook verlies worden geleden. Wij schatten die kans echter in als zeer klein. Vooral omdat de looptijd zo lang is en omdat in zo’n geval de gemeente kan besluiten de verkoop enige tijd uit te stellen.

Rekenvoorbeeld op basis residuele grondwaarde (grondopbrengst 90.000 euro)
Marktwaarde € 230.000
Korting grondbedrijf (residuele waarde) € 40.000
Stichtingskosten € 190.000 VON-prijs MGE-woning
Directe grondkosten € 50.000
Bouwkosten € 140.000

Als we uitgaan van een residuele grondwaarde berekening, zoals in bovenstaand voorbeeld wordt de grondopbrengst (€ 90.000) voor het grondbedrijf opgedeeld in twee delen. Namelijk direct een bedrag van € 50.000 voor het grondbedrijf. De overige € 40.000 wordt door het grondbedrijf als korting ingebracht in de stichting. Daarmee verwerft de stichting MGE het recht op de stille reserve aan het einde van de stichtingsperiode.

Stel dat de oorspronkelijke marktwaarde van de woning van € 230.000 met 4,0% per jaar stijgt dan is na 15 jaar de woning € 414.218 waard. Een waardestijging van € 184.218. Zoals gezegd gaat de helft van dit bedrag (€ 92.109) naar de MGE-eigenaar.

De stichting MGE betaalt in dit rekenvoorbeeld bij verkoop na 15 jaar dus € 282.109 aan de eigenaar (De oorspronkelijke koopprijs van € 190.000 + de helft van de waardestijging is € 92.109). De marktwaarde van de woning is op dat moment € 414.218. Het verschil van € 132.109 (414.218 – 282.109) komt volledig ten goede aan de stichting MGE.

Dit bedrag kan vervolgens opnieuw gebruikt worden voor de bouw van MGE-woningen. Het werkt dan als een revolving fund.

Rekenvoorbeeld op basis grondwaarde € 50.000,- en korting externe financier
Marktwaarde € 230.000
Stille reserve € 40.000
Stichtingskosten € 190.000
Directe grondkosten € 50.000
Bouwkosten € 140.000

Stichtingskosten € 190.000
Korting externe financier € 43.000
VON-prijs MGE-woning € 147.000

De hierboven genoemde stille reserve zal, uitgaande van een opgaande markt, in vijftien jaar groeien. Door deze stille reserve bij aanvang van de stichtingsperiode “te verkopen” aan een externe financier kan de VON-prijs van de MGE-woning omlaag gebracht worden naar € 147.000.

Stel dat de oorspronkelijke marktwaarde van de woning van € 230.000 met 4,0% per jaar stijgt dan is na 15 jaar de woning € 414.218 waard. Een waardestijging van € 184.218. Zoals gezegd gaat de helft van dit bedrag (€ 92.109) naar de MGE-eigenaar.

De stichting MGE betaalt bij verkoop na 15 jaar € 239.109 aan de eigenaar (De oorspronkelijke koopprijs van € 147.000 + de helft van de waardestijging € 92.109) . De marktwaarde van de woning is op dat moment € 414.218. Het verschil van € 175.109 (414.218 – 239.109) komt ten goede aan de externe financier, waardoor deze een rendement van circa 8% behaald op het geïnvesteerde vermogen.

De stichting MGE heeft bij deze variant geen revolving fund voor de bouw van nieuwe MGE-woningen, terwijl de VON-prijs van de woningen aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde.

Voorstel
1. Onderzoek de voor- en nadelen van de oprichting van een gemeentelijke stichting voor de bouw en het beheer van betaalbare MGE-koopwoningen voor mensen met een middeninkomen;
2. Onderzoek de voor- en nadelen van het betrekken van een externe financier bij de bouw en het beheer van betaalbare MGE-koopwoningen voor mensen met een middeninkomen;
3. Onderzoek de mogelijkheden van een pilot van enkele honderden woningen met marktpartijen die MGE-constructies en constructies met externe financiers hebben ontwikkeld die in de geest van deze notitie zijn en die in Amsterdam willen bouwen;
4. Onderzoek waar op relatief korte termijn geschikte bouwlocaties in Amsterdam beschikbaar komen voor MGE-koopwoningen, zowel eengezinswoningen als appartementen. Betrek daarbij ook de mogelijkheid reeds goedgekeurde plannen aan te passen ten behoeve van een pilot. Te denken valt aan plannen in IJburg, Westelijke Tuinsteden en bijvoorbeeld de Bongerd in Noord;
5. Onderzoek de wettelijke mogelijkheden van de beschreven constructies;

Wij verzoeken het college van Burgemeester en Wethouders om de resultaten van bovengenoemde onderzoeken en het preadvies op onze voorstellen uiterlijk in februari 2006 te leveren. Het advies kan dan eventueel een rol spelen bij de onderhandelingen over een programma-akkoord.