Bouwen aan de stad, ten koste van het centrum

In 2020 mogen corporaties zo’n 35.000 woningen hebben verkocht. Dat zijn bijna evenveel woningen als er in stadsdeel Zuidoost zijn en méér dan het totale corporatiebezit in Nieuw-West. Amsterdam telt ongeveer 191.000 sociale huurwoningen in bezit van corporaties. Stadsdeel Centrum minder dan 16.000.

Wat de verkoopruimte voor het centrum betekent, is lastig in aantallen uit te drukken. BadS-II denkt niet in stadsdelen maar in marktgebieden. Het centrum valt in marktgebied 1, met Zuid en Oud-West. In dit marktgebied mogen de corporaties 4.000 woningen verkopen. Hoewel het momenteel geen storm loopt op de woningmarkt is er reden aan te nemen dat dit verkoopcijfer gehaald zal worden. Terwijl de – vaak te dure – woningen buiten de ring niet zijn weg te branden, wordt het centrum niet voor niets tot marktgebied 1 gerekend: onverminderd populair bij woningzoekenden met een enigszins gevulde portemonnee, die het echte stadse leven willen ervaren.

Volgens officiële tellingen zou stadsdeel Centrum nog zo’n 55% goedkope en betaalbare huurwoningen hebben, van de totale woningvoorraad, corporatie- én particuliere huurwoningen. Dat lijkt veel en rechtvaardigt dat er wat extra sociale huurwoningen in het centrum verkocht worden. Maar dat percentage lijkt van elke realiteit losgezongen.

Voor particuliere verhuurders zijn er in de gewilde binnenstad tal van verleidingen om zich niet aan de regels te houden. In plaats van ‘onrendabel’ aan Jan Modaal of een student te verhuren, kiest menig verhuurder voor gemeubileerde kamerverhuur aan toeristen (short stay) of verhuur aan expats. Buitenlandse huurders, trouwens ook Nederlandse, zijn veelal niet bekend met de regels. Zij weten vaak niet dat de maximale huurprijs van een woning wettelijk is vastgesteld, zolang de woning binnen het puntenstelsel valt. Huren van boven de €1.200,- voor een op papier ‘sociale’ huurwoning zijn dankzij die onwetendheid geen uitzondering.

Er zijn meer mogelijkheden om rechtmatige verhuur te ontduiken. De lege etage wordt door de eigenaar zelf in gebruik genomen – bij de eigen woning getrokken – of niet leeg gemeld. Er kraait geen haan naar, zo valt uit een recent rapport van de Dienst Wonen, in opdracht van de deelraad van Centrum, te destilleren. Tussen 2007 en 2009 zijn tenminste tussen de 1.000 en 1.200 huurwoningen uit de betaalbare voorraad weggelekt. Een schatting. Bij incidentele acties van bureau Zoeklicht (Dienst Wonen), in onder meer een hoekje van de Jordaan, bleken in de binnenstad enkele honderden woningen niet verhuurd zoals ze dat volgens de gemeentelijke administratie zouden moeten zijn. Deze acties bestreken een fractie van de binnenstad.

Daarnaast zijn de afgelopen jaren al vele honderden woningen via ‘splitsing’ (in appartementsrecht) en samenvoeging rechtmatig naar de koop- en vrije huursector getild. Ook door de corporaties. Er is alle reden aan te nemen dat in het centrum lang geen 55 procent van de woningvoorraad voor de lagere en lagere middeninkomens beschikbaar is.

Er zijn meer bedreigingen. PvdA-wethouder Wonen Freek Ossel pleit voor verhoging van de liberalisatiegrens tot €1.000,-. Vooralsnog roeit hij tegen de stroom in. Het huidige rechtse kabinet wil juist extra punten toekennen voor woningen in populaire gebieden zoals het centrum, zónder de huurgrens op te trekken. Daardoor komen woningen eerder in de buurt van de liberalisatiegrens van €652,-. Het Wijksteunpunt Wonen noemt in zijn activiteitenverslag 2010 een hele reeks trucs, legaal en illegaal, die nu al volop worden toegepast om de huuropbrengst van woningen in het centrum te ‘maximaliseren’.

Optrekken van de liberalisatiegrens heeft sowieso alleen zin als de gemeente serieus werk maakt van het beschermen van de voorraad tot aan de liberalisatiegrens. Niet de argeloze huurder moet naar een huurteam hoeven stappen als hij vermoedt dat zijn huisbaas teveel betaalt maar de gemeente moet actief controleren of verhuurders zich aan het punten- en woonvergunningstelsel houden.

Vooral in liberale kring, maar ook bij de PvdA, wordt gepleit voor meer woningen voor de middeninkomens. Wat de liberalen betreft ten koste van de beschermde huurvoorraad. Helaas profiteren de middeninkomens nauwelijks van het krimpen van de betaalbare voorraad. Eenmaal in de verkoop of boven de liberalisatiegrens uitgetild worden woningen in populaire gebieden als het centrum snel onbereikbaar voor wie minder verdient dan tenminste anderhalf modaal. Onverhuurbaar of onverkoopbaar door een dip in de markt? Dan laat menig eigenaar zijn bezit nog liever leegstaan; hij heeft de antikraakwet mee.

De architecten van BadS-II lijken te zijn vergeten dat bijna driekwart van de Amsterdamse huishoudens een lager inkomen heeft dan €33.600, de inkomensgrens voor een sociale huurwoning. Het is niet voor niets dat zoveel koop- en duurdere huurwoningen leegstaan. Ook voor de zogenoemde middeninkomens zijn huren of hypotheeklasten van ruim boven €650,- vaak niet haalbaar. De verklaring voor het feit dat veel nieuwbouwwoningen buiten de ring onverkocht en onverhuurd blijven. De mogelijkheid voor corporaties om in het centrum uitverkoop te houden zal dat alleen maar verergeren, waardoor iedere doelstelling van BadS-II twijfelachtig wordt.

Ondertussen zit PvdA-Centrum ook nog eens met een politiek probleem. Wij hebben onze kiezers beloofd dat de binnenstad ongedeeld blijft, voor iedereen bereikbaar. Met coalitiegenoten GroenLinks en D66 hebben we afgesproken dat 50 procent van de woningvoorraad tot aan de liberalisatiegrens behouden blijft. BadS-II en het de facto al jaren geleden loslaten van de particuliere voorraad werken niet mee om die beloftes waar te maken.

Joop Lahaise
deelraadslid PvdA-Centrum