Binnenstedelijk bouwen, bewonersparticipatie en beheer

Amsterdam verdicht. Moet verdichten. De structuurvisie is in aantocht. Voor Amsterdam ligt er de opgave om de komende decennia 50.000 tot 70.000 woningen erbij te bouwen. Dat zal voor een groot deel binnenstedelijk gaan gebeuren. Dat betekent complexe besluitvorming en bouwprocessen waarbij veel verschillende belangen spelen en met elkaar verenigd moeten gaan worden. Daar is veel tijd mee gemoeid, niet alleen qua besluitvormingstraject, maar ook om draagvlak te creëren bij bewoners.

Deze initiatiefnota wil aan de hand van de ervaringen van bewoners van het complexe hoogstedelijk verdichtingproject Westerdokseiland aanbevelingen doen voor de toekomstige verdichtingprojecten, maarook voor de al gerealiseerde verdichtingprojecten. Daarbij richten wij ons vooral op de bewoners, maar ook op het proces en de organisatie . Hoge dichtheid en functiemenging kunnen alleen slagen als goed beheer en bewonersinvloed zijn gegarandeerd. Anders dreigt verval, onveiligheid en leegstand.

Casus Westerdokseiland
Voor de eerste bewoners van het nieuw ontwikkelde Westerdokseiland is de afgelopen twee jaar een aaneenschakeling geweest van overlast, slecht beheer en niet nagekomen afspraken. Zij hebben ondervonden dat de regeling en structuur van het beheer van dit gebied onvoldoende aansluit op de zeer hoge dichtheid en grote diversiteit van functies.
Tot nu toe is het Westerdokseiland in hun ogen te zeer een project van stedebouwkundigen, ontwikkelaars en architecten. Het Westerdokseiland won begin dit jaar de nationale Nepromprijs (de Neprom is de landelijke organisatie van projectontwikkelaars) voor locatieontwikkeling. De jury heeft de bewoners echter niets gevraagd.Evenwel op de groslijst van de Amsterdamse Nieuwbouwprijs komt het Westerdok niet voor bij de eerste twintig. Deze lijst heeft waardering door bewoners als grondslag.

De bewoners van het Westerdokseiland meldden ons het volgende ten aanzien van de openbare ruimte:

1. La Grande Cour is als eerste opgeleverd. De oplevering van de openbare ruimte heeft daarna nog twee jaar geduurd. Ontsluitingswegen en –paden werden zeer laat aangelegd, de openbare ruimte wordt slecht schoongehouden en er zijn problemen met de vuilophaal. Er is geen dagelijks beheer dat toeziet op bouwoverlast en een nieuw aangelegd riool was verzakt. Ook hield de gemeente vast aan de oorspronkelijke planning dat de openbare ruimte van west naar oost zou worden aangelegd, ook al was het westelijke complex twee jaar later gereed dan La Grande Cour.
2. De enige ontsluiting naar de binnenstad, de Han Lammersbrug over de Westerdoksgracht, bleek verkeerd ontworpen: te steil voor gehandicapten, ouderen, ouders met kinderen en fietsers met boodschappen. Bij gladheid is de brug zelfs zeer gevaarlijk. In antwoord op een raadsadres van de SGOA worden de ontwerpfouten erkend, maar er komt geen nieuwe, veilige brug.
3. De route naar de Haarlemmerdijk/straat loopt onder het brede spoorwegviaduct. Maar die weg is slecht verlicht en slecht onderhouden. Na de eerste berovingen is er iets gedaan aan de vervuiling, maar betere verlichting werd gekoppeld aan een kunstproject, dat nog steeds niet is gerealiseerd.
4. Er zijn geen voorzieningen (winkels/scholen) voor de 2500 nieuwe bewoners op het Westerdok. Ook al kon er zo een maximaal aantal woningen gerealiseerd worden en krijgen de bestaande voorzieningen in de binnenstad extra draagvlak.
5. Sinds de juli 2009 is ook de Korte Prinsengracht voor waarschijnlijk een jaar vrijwel onbegaanbaar: er wordt gewerkt aan een nieuwe walmuur. Een onderhoudsbeurt met wederom geluidsoverlast. De bewoners vragen zich af waarom deze nieuwe walmuur niet gelijktijdig met de andere bouwwerkzaamheden is gepland. Bovendien is deze nieuwe walmuur de nieuwe Westerdokbewoners niet bij het sluiten van hun contract gemeld. De geluidsoverlast is enorm groot. Door het spoor en de Westerdoksdijk is er al sprake van een maximale geluidsbelasting, maar daar kwam dus nog bij het intrillen van de damwanden in de Korte Prinsengracht, het heien van de palen voor het nieuwe gerechtshof in het IJ, de sloop van de kazerne van de waterpolitie en het heien voor het filmmuseum. Al deze door de gemeente geïnitieerde werkzaamheden vonden plaats op een ander tijdstip dan eerder was aangekondigd. De huizen hebben geen airconditioning; in de zomer moeten de ramen dus open.
6. De inzameling van huisvuil gebeurde de afgelopen twee jaar provisorisch met grote gebruiksonvriendelijke containers die niet vaak genoeg werden geleegd. Ondanks aandringen moest de aanleg van de ondergrondse containers wachten tot het hele eiland klaar was. Vervolgens bleken de bestelde ondergrondse containers te groot in relatie tot de ondergrondse mogelijkheden op de uitgezochte plek, en werd de aanleg weer uitgesteld. Nu zijn er te kleine containers en is er last van stankoverlast door huisvuil naast de container. Er is geen handhaving, geen extra inzameling, geen uitbreiding van de ondergrondse opslag.
7. De communicatie van de gemeente naar de bewoners was onvoldoende en onvolledig en de afgesproken tijdsplanning werd niet nagekomen. Klagende bewoners werden van het kastje naar de muur gestuurd. De bewonersvereniging kreeg wel netjes antwoord op hun vragen, maar beloftes werden vaak niet nagekomen.
8. Compensatie aan bewoners door ontwikkelaars of de gemeente heeft tot op heden niet plaats gevonden. Alleen NUON compenseerde bewoners uit eigen beweging na diverse stroomstoringen vanwege bouwactiviteiten met een bedrag van euro 75 per woning.

Ten aanzien van het beheer kregen we het volgende te horen

De zeer hoge bebouwingsdichtheid en de diversiteit van bewoners en functies vragen om goed georganiseerd intensief beheer. Door de gekozen bouwvorm, een paar grote complexen van ieder honderden woningen, is de publieke ruimte niet alleen de openbare weg, maar evenzeer de semi-publieke ruimte in de complexen, de zogenaamde cours, de trappenhuizen, gezamenlijke dakterrassen, de garages en fietsenstallingen. In La Grande Cour was het beheer de afgelopen twee jaar onder de maat. Onveiligheid, slecht schoonmaken, defecte centrale toegang, niet herstellen van ontwerpfouten zorgden voor veel ongemak en overlast. De huurders van Delta Lloyd probeerden de verhuurder hierop aan te spreken, maar die verwijst steeds naar de VVE, waar ook woningcorporatie Eigen Haard (voor de sociale huurwoningen in het complex) en een beperkt aantal eigenaar-bewoners lid van zijn. De overgrote meerderheid van de bewoners, die huurders zijn van de particuliere huurwoningen van Delta Lloyd of van de sociale huurwoningen van Eigen Haard heeft geen zeggenschap in de VVE en kan door deze constructie de normale huurders invloed/rechten niet of nauwelijks aanwenden. Het beheer wordt nu op minimale wijze uitgevoerd, terwijl het complex vraagt om een intensieve beheerder/conciërge formule.

Leren van projecten
Het complex La Grande Cour en het Westerdokseiland zijn niet de enige nieuwbouw projecten in de stad met hoge dichtheid en hoge ambities qua woonkwaliteit. Gelet op de bouwopgave waarvoor Amsterdam staat, zullen ook nog vele verdichtingprojecten moeten volgen. De klachten en knelpunten die in deze notitie zijn geïnventariseerd, zullen ook elders (kunnen gaan) spelen. Dat is een extra reden om lessen te trekken uit voorgaande projecten en die toe te passen bij de planning, bouw en beheer van dergelijke grote projecten.

Waar de gemeente – terecht – prijs stelt op complexen waar sociale huur, particuliere huur, eigenaar-bewoners en bedrijven samen semi-publieke ruimtes delen, moet de gemeente minimumeisen stellen aan beheerniveau en bewonersinvloed. Daarbij geldt dat ook de overheid zelf het goede voorbeeld geeft, zoals het regelen van vuilafvoer. et De burger betaalt hiervoor en mag er dan ook van op aan kunnen dat de openbare en semi-openbare ruimten schoon zijn en dat er een simpel en persoonlijk meldingssysteem is voor klachten. Ook bij aantoonbare nalatigheid van de kant van de overheid zou, net als de NUON heeft gedaan, ook sprake moeten zijn van restitutie en/of compensatie.

Het is opvallend dat er voor de buitenkant van een gebouw veel verordeningen en regels vastliggen, maar voor de publiek toegankelijk binnenruimtes van gebouwcomplexen niet. De compacte stad vraagt om betrouwbaar intensief beheer. Door de gemeente en door eigenaren en gebruikers.

Aanbevelingen
Hoge dichtheden vragen om intensief beheer. Als de gemeente de ontwikkeling van zulke grote complexen, met zoveel semi-publieke ruimte toestaat, moeten ook voorwaarden aan het niveau van beheer en bewonersparticipatie worden gesteld. Wij doen daarom graag de volgende aanbevelingen:

1. Tijdens het ontwerp en bouwproces moet tegelijkertijd de basis voor het beheer al gelegd worden. Er dient een visie op het beheer als toelichting bij het ontwerp te worden opgesteld. Dit wordt een belangrijk toetspunt bij het beoordelen van de bouwaanvraag. Bij het verlenen van de bouwvergunning wordt met de ontwikkelaar een beheerprogramma afgesproken voor de fasen tijdens en na het bouwproces.
2. Een dergelijk programma zou ook met de toekomstige en naburige bewoners moeten worden opgesteld en regelmatig met een bewonersdelegatie op gewenste en noodzakelijke aanpassingen moeten worden doorgesproken. In het programma moet tevens worden opgenomen hoe de informatie en communicatie plaatsvindt (frequentie en middelen), alsook de klachtenafhandeling. Daarbij moet voorkomen worden dat er een versnippering plaatsvindt vanuit de gemeentelijke diensten, projectontwikkelaar, woningcorporaties.
3. Ook moet duidelijk zijn wie de mandataris is vanuit de betrokken gemeentelijke/stadsdeeldiensten en de eigenaar/eigenaren van het gebouw en de openbare ruimte. Er dient voor beheer van gebouw en het omringende gebied een aanspreekpunt te zijn die doorzettingsmacht heeft en ook over een periodieke overlegvorm beschikt om tot afspraken te komen. Vergelijk met de projectgroepen stadsvernieuwing uit de tijd van Jan Schaefer en de stadsvernieuwing. Via deze vorm werd er een enorme slagkracht bereikt.
4. Ook dient van meet af aan duidelijk te zijn hoe de bewonersparticipatie is geregeld. In feite is dit iets wat zich niet beperkt tot de nieuwbouw verdichtinglocaties, maar hier doet het probleem zich wel manifester voor omdat de Vereniging van Eigenaren daar zich vaak beperkt tot de projectontwikkelaar en een of twee woningcorporaties en een enkele eigenaar van koopwoningen. De huurders van de woningen hebben daardoor geen rechtstreekse invloed. Wij stellen daarom voor dat bij de start van elke verdichtinginitiatief ook duidelijk is hoe een vorm van representatieve bewonersparticipatie op het beheer van gebouw en gebied gebonden functies is geregeld.
5. Het is wenselijk dat minimaal gelijktijdig met de oplevering van de eerste woningen en/of bedrijven/winkels ook de openbare ruimte is ingericht. In Madrid en Spanje hebben we daar goede voorbeelden tijdens de studiereis van de commissies Verkeer en Volkshuisvesting gezien.
6. Van het project Westerdokseiland wordt een evaluatie met de bewoners gedaan op de verschillende aspecten verbonden aan binnenstedelijk bouwen van de fase van ontwerp, bouw en beheer. Met de bewoners en de eigenaren van de complexen wordt tevens overlegd welke verbeteringen noodzakelijk zijn. De raadscommissie ROW wordt van de evaluatie voor 1 april 2010 op de hoogte gesteld zodat de bevindingen kunnen worden meegenomen bij de definitieve besluitvorming over de structuurvisie.

Wij vragen het college een standpunt in te nemen over deze aanbevelingen.
Het lid van de gemeenteraad
Hetti Willemse (PvdA)