Zinderende behoefte aan woningen in lege kantoren

De eerste bijeenkomst over Kluskantoren was een doorslaand succes. Er kwamen veel meer belangstellenden op af dan ik had durven hopen. De mogelijkheid om voor weinig geld een stuk kantoor te kopen en te mogen ombouwen trok mensen van alle rangen en standen aan. Vanwege de grote belangstelling organiseren we begin september een nieuwe bijeenkomst. Lees hier verder voor mijn verslag van de succesavond.

Wat een ongelooflijke ervaring. Dinsdagavond 17 juli hadden wij 40 stoelen voor bezoekers klaargezet en 6 voor de inleiders/panelleden, in een verder geheel leeg kantoor in bezit van investeringsmaatschappij Uni Invest op kantorengebied Sloterdijk.

Reden van de avond: bespreken van de mogelijkheid voor particulieren een stuk kantoor te kopen en dit zelf te (laten) verbouwen naar eigen inzicht. Voordeel: de panden staan tegenwoordig sinds recente vastgoeddeals voor zeer lage prijzen in de boeken, dus het biedt betaalbare woonruimte voor mensen die dit nu niet vinden op de Amsterdamse woningmarkt. Eerder maakte ik enkele sommetjes in Parool dat je op deze wijze 100 m2 kunt kopen voor €50.000. Mensen met modaal inkomen hebben dan nog een ton om te verbouwen. Eerder besteedde Nieuwsuur aandacht aan het plan (zie hier).

Druk
Reeds voor het aanvangstijdstip waren alle stoelen bezet en het bleef maar binnenstromen. Schattingen liepen uiteen van 150 tot 200 aanwezigen. Ik hield een kleine peiling waaruit bleek dat het grootste deel van hen kwam omdat zij zelf graag in een leeg kantoor wilden wonen. Een klein deel was aanwezig omdat zij professioneel betrokken was: architecten, adviseurs, een enkele projectontwikkelaar. Er was welgeteld 1 vastgoedeigenaar: de gastheer van Uni Invest.

Uni Invest (Pieter Roozenboom) lichtte toe dat zij in principe open staan voor het plan en best een pand willen verkopen aan een groep particulieren die daar vervolgens naar eigen inzicht de ruimte ombouwen tot woning. De verkoopprijs hangt af van de ‘alternatieve mogelijkheid’  die een pand heeft, dat wil zeggen, voor hoeveel men het kan verhuren als kantoor.

Bovendien is zekerheid van belang: gaat de particulier daadwerkelijk de afgesproken prijs betalen? “Als ik een miljoen meeneem met een aantal vrienden, kan ik dan dit hele pand kopen?” vroeg iemand uit het publiek. Een miljoen was te weinig, maar twee miljoen hoefde het ook niet te zijn. Het onderhandelen was al begonnen.

Begeleiding
Menno Kooistra van Leegstand van Zaken lichtte hun activiteiten toe. Het betreft een netwerkorganisatie op zoek naar een pand. Als ze een geschikt pand hebben willen ze particulieren in staat stellen dit om te bouwen naar woningen. Leegstand van Zaken levert de benodigde expertise en begeleiding. Menno waarschuwde dat je het niet alleen voor de lage vierkante meter prijs moet doen, maar wonen in kantoren juist heel bijzondere en prettige lofts op kan leveren, met hoge plafonds en veel buitenruimte.

Bas van Rijlaarsdam van DRS Makelaars lichtte de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt toe: waar vind je goedkope panden (nabij Sloterdijk, Amstel 3 gebied tussen Arena en AMC, Diemen ook) en hoe kom je in contact met een eigenaar? De panden worden niet pro-actief gepromoot als koopobject voor particulieren, dus zij zullen vaak te laat zijn. Bel gewoon met een groepje geïnteresseerden een makelaar, luidde het devies.

Vervolgens kwamen de potentiële kopers aan het woord. Jacco Croon lichtte zijn woonwens toe: hij woont nu in een prima straat maar wil graag met een groepje geïnteresseerden gezamenlijk een leuk woonmilieu creëren in een leeg kantoor, compleet met squashbaan. Hij was al bezit met een groepje en er gingen veel handen omhoog van mensen die zich bij zijn groepje wilde aansluiten. Auguste van Oppen zag het parkeerterreintje voor het pand waar we zaten al veranderen in een moestuin. Het dromen kon beginnen. Zijn de dromen realistisch?

Wat gaat de PvdA doen?
Veel aanwezigen hadden vragen over hoe het werkt met bestemmingsplannen en erfpacht. Gelukkig was er veel expertise aanwezig zodat een heel aantal vragen beantwoord kon worden. In principe werkt de gemeente sinds het aannemen van mijn motie mee aan het wijzigen van het bestemmingsplan. Soms kan het niet wegens Haagse regelgeving, maar dan gaan we met iedereen naar de Tweede Kamer. Bovendien zijn er genoeg panden in Amsterdam waar het wel kan.

Voor erfpachtcontracten geldt dat splitsing in principe mogelijk is en eenvoudig te regelen. Het moment van splitsing kan wel van belang zijn: voordat de bank financiering geeft wil men namelijk wel weten of de splitsing geregeld is. Hier heb ik zelf nog wat uitzoekwerk beloofd. Als het procedureer niet goed genoeg geregeld is, komen wij met voorstellen ter verbetering.

Ervaringen
Na een korte pauze waarin iedereen het pand kon bekijken en doorlopen vertelde architect Hein de Haan over zijn ervaringen met de ombouw van het oude Acta gebouw in studentenwoningen. Voor het Amstel 3-gebied heeft hij een interessant plan om met een woningcorporatie samen te werken. Het werkt nog steeds in de vorm van een collectief van bewoners (CPO) maar via de corporatie wordt ontwikkeld met ‘koopgarant’: de bewoner koopt feitelijk 75% van de waarde van de woning, de corporatie de andere 25%. De bewoner betaalt dus ook maar 75% hypotheeklasten.

Hierdoor kunnen prijzen voor de koper zakken tot 150.000 euro, bereikbaar voor mensen met een modaal inkomen. Hein de Haan had tevens een goede suggestie voor het stedenbouwkundig plan van Amstel 3: meer bebouwing toevoegen, waarmee ook een verdienmodel ontstaat.

Jelk Kruk heeft veel ervaring met collectieven en had een aantal heel concrete tips en schetste een goed beeld van de verschillende stappen die je moet zetten om als collectief een stuk kantoor te verwerven. Het begint met het organiseren van een groepje. Wij maakten de afspraak, gezien de belangstelling van de avond, begin september weer een bijeenkomst te houden en dan te kijken of we concreet groepjes kunnen vormen.

Kopen in groepjes
Interessant discussiepunt was de wenselijkheid van het vormen van een groepje in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Dat vergroot enerzijds de kans dat je dan een eigenaar met een pand vindt die bereid is te verkopen. De eigenaar zit namelijk niet te wachten op het verkopen van allemaal hoekjes en stukjes van zijn kantoor om met de rest te blijven zitten. Hij zet liever in één keer het hele pand weg. Bovendien kun je de kosten drukken door investeringen voor het hele pand (zoals installaties) samen te dragen.

Anderzijds staan veel mensen niet te wachten op ellenlange vergaderingen met gezamenlijke kopers. Je wil niet teveel gezeur aan je hoofd en juist naar eigen inzicht je kluskantoor inrichten. Een kleine peiling wees uit dat het grootste deel van de aanwezigen best in een groepje wil werken. Er is echter ook een deel dat dit liever individueel doet.

Een aannemer uit Almere kwam nog met de geruststellende ervaring dat je helemaal niet met een 100% gevuld groepje hoeft te beginnen. Bij een ‘normale’ ontwikkelaar geeft de bank ook bij 70% verkochte woningen financiering voor de bouw ervan. Zeker in een vroeg stadium kun je best beginnen met een groepje van maar 30% van het uiteindelijke benodigde aantal voor de koop. Degenen die het pionierswerk niet aanspreekt kunnen dan later aansluiten.

Voor een jong stel dat zelfs eerder van vakantie terug was gekomen om de bijeenkomst bij te wonen zou dat wellicht een goede optie zijn, maar ook Leegstand van Zaken springt in op deze behoefte, door aan de hand van een concreet pand bewoners te zoeken.

Intensiteit
Een belangrijke persoonlijke les voor mij was dat er feitelijk groepjes met verschillende intensiteit mogelijk zijn. Voor een bepaalde categorie is het voldoende een groep te vinden die samen de koop wil sluiten en alleen de basale zaken zoals de hoofdingang en trapportaal samen wil regelen. Anderen willen juist graag samen dromen uitwerken en veel aandacht besteden aan gezamenlijke ruimtes. Ook met betrekking tot prijs/kwaliteit- wensen is er genoeg mogelijk.

Conclusie was dat er in Diemen panden staan met een boekwaarde van 250 euro per m2 en de marktprijzen in Amsterdam Centrum voor lege kantoren makkelijk tot 1000 euro kunnen oplopen. Het hangt dus sterk af van de locatie. Ga je voor een zeer scherpe prijs of meer voor kwaliteit? Beide is mogelijk.

Conclusie van de eerste Kluskantoren-avond
Alleen al vanwege de opkomst zit er veel potentie in het idee. Het is goed te doen, maar ook niet eenvoudig te realiseren. Er is weinig bekend over de verschillende organisaties, zowel commercieel als niet commercieel die zich bezig houden met vraag en aanbod bij elkaar brengen.

Sites als wikaza en pandenmetkansen.nl  kenden tot op heden weinig bekendheid bij de aanwezigen. Groepsvorming lijkt noodzakelijk maar dit kan ook in Facebook-achtige setting, verschillende stijlen en intensiteiten zijn mogelijk. De gemeente moet intussen faciliterend optreden door benodigde wijzigingen in bestemming en erfpachtcontracten door te voeren. Paul Oudeman sprak vanuit zijn rol als Kantorenloods die namens de gemeente tracht aanbod en vraag bij elkaar te brengen. Hij heeft een kaart met lege gebouwen en gaat een short list maken van panden die in potentie in aanmerking komen voor dit idee. Tevens heeft hij 6 oktober een open kantorendag georganiseerd waarop u lege kantoren kunt bekijken en de eigenaar ontmoeten.

Volgende bijeenkomst in september
In elk geval komen we begin september weer bij elkaar om te kijken of we meer concrete stappen kunnen zetten. Jelk Kruk gaf wel wat huiswerk op: denk goed na over je woningbehoefte. Hoeveel vierkante meter, wat voor locatie en wat ben je bereid te betalen? Alle informatie en mogelijkheden worden op een rijtje gezet en naar de aanwezigen gemaild. Ook op de hoogte blijven? Meld je aan! Ook de PvdA Amsterdam Facebook-pagina biedt geregeld updates over Kluskantoren-ontwikkelingen.

Wat vooral bleef hangen: de zinderende energie van mensen die echt graag in een leeg kantoor willen wonen. Je wordt er door bevangen: ik zal er alles aan doen om deze mensen te helpen in hun woningbehoefte te voorzien.

O ja, en de eigenaar van de twee gevonden steutels aan een ringetje (een zwarte en een blauwe) heeft zich nog steeds niet gemeld…

Michiel Mulder is gemeenteraadslid voor de PvdA.