Nieuws

Erfpacht kan eerlijker en transparanter dan huidige voorstel

door Marjolein Moorman op 9 februari 2017

Afgelopen maand is er veel onrust ontstaan over erfpacht door het nieuwe collegeplan van D66, VVD en SP. Het huidige voorstel zorgt voor kosten die alleen mensen met veel geld kunnen opbrengen. Daarnaast lijkt het plan niet het grootste probleem van het huidige erfpachtstelsel op te lossen, namelijk de grote canonsprong aan het einde van een erfpachttijdvak. De PvdA denkt dat het eeuwigdurende erfpachtstelsel begrijpelijker, eerlijker en transparanter kan.

Eerlijk delen met erfpacht
De PvdA is een groot voorstander van erfpacht. Erfpacht ligt aan de basis van een eerlijke en sociale stad. Meerwaarde die voortkomt uit investeringen die we met z’n allen doen, wordt deels ook weer met de hele gemeenschap gedeeld. Daarnaast voorkomt het speculatie, houdt het de stad betaalbaar en zorgt het ervoor dat we kunnen sturen op de ruimtelijke ordening van de stad.

De PvdA staat voor een ongedeelde stad en dus ook voor betaalbare huizen in populaire delen van de stad. Daarom zijn we voor een betaalbare, voorspelbare canon, maar tegen eeuwigdurende afkoop -dat zorgt voor hoge kosten die alleen mensen en investeerders met veel geld kunnen opbrengen en tevens negatieve effecten op de Amsterdamse huizenmarkt veroorzaakt.

College creëert onrust
Veel mensen worden nu geconfronteerd met een berekening die ze niet begrijpen, die slecht voor ze uitpakt en tot veel onrust leidt. Ook brancheorganisaties als de AVM en vereniging Eigen Huis zijn ontevreden over het voorstel van dit college en waarschuwen voor de onwenselijke gevolgen voor de stad. Eerder al waarschuwden wij voor de onrust die zou kunnen ontstaan door zo’n forse wijziging van het systeem en boden aan te praten over de voorwaarden voor invoering van eeuwigdurende erfpacht. Helaas heeft onze oproep nooit gehoor gekregen.

Waardevaste canon biedt duidelijkheid
Wij denken dat het mogelijk is om eeuwigdurende canon op een eenvoudiger manier in te voeren, zonder dat het sociale karakter verloren gaat. Door terug te gaan naar het laatste moment dat het huidige erfpachtcontract is gesloten en de afspraken die daarin zijn gemaakt als uitgangspunt te nemen. De canon of grondwaarde van destijds kan je vervolgens indexeren met inflatie plus een factor die de gemiddelde waardestijging van grond uitdrukt boven inflatie (de zgn. Eichholz-index). Op deze manier krijg je een waardevaste geïndexeerde canon waar geen grote schommelingen meer inzitten. Hierdoor geef je erfpachters de benodigde transparantie over toekomstige financiële verplichtingen, voorkom je grote canonsprongen en zorg je er tegelijk voor dat grondwaardestijgingen eerlijk worden gedeeld.

Bijkomend voordeel is dat de uitvoeringskosten hoogstwaarschijnlijk veel lager zullen liggen, o.a. omdat er geen nieuwe individuele grondwaardeberekeningen en minder WOZ herzieningen nodig zijn. Erfpachtinkomsten kunnen daardoor veel beter geïnvesteerd worden in dingen die onze stad mooier maken, zoals infrastructuur, onderwijs en cultuur.

Uiteraard zal moeten worden berekend hoe ons voorstel precies zal uitpakken voor individuele erfpachters en wat het effect is op de gemeentefinanciën. Hiervoor is het nodig dat de gemiddelde waardestijging boven inflatie wordt berekend over een bepaalde periode, bijvoorbeeld een modaal tijdvak (50 jaar), gedifferentieerd naar een aantal Amsterdamse buurten. Het rekensysteem van professor Eichholz kan hiervoor de basis vormen. Het college heeft gister aangegeven in mei inzicht te geven in de uitwerking van ons voorstel.

8 Responses to “Erfpacht kan eerlijker en transparanter dan huidige voorstel”

  1. Ted schreef:

    Erfpacht; van sociale naar associale wetgeving.

    Erfpacht was in t leven geroepen om te zorgen dat de mensen met minder geld toch een huis konden bouwen.
    Tegenwoordig heeft dezelfde wet een associaal karakter en worden mensen hun huizen uitgejaagd omdat ze de erfpachtstijging niet meer kunnen betalen.

    PvdA is toch sociaal, iedereen gelijk? Zorg dan dat de mensen die het echt goed hebben, wonend op de grachtengordel van Amsterdam, hun steentje erfpacht bij dragen. Draagkrachtbeginsel is helemaal scheef; de mensen met minder geld zullen de erfpacht moeten betalen, de rijke op de grachtengordel worden ontzien.

  2. tibi schreef:

    ‘De PvdA is een groot voorstander van erfpacht. Erfpacht ligt aan de basis van een eerlijke en sociale stad. Meerwaarde die voortkomt uit investeringen die we met z’n allen doen, wordt deels ook weer met de hele gemeenschap gedeeld.’

    het grote probleem bij deze redenering is dat de meerwaarde door maar een klein deel van de amsterdammers moet worden opgebracht. ongeveer een kwart van de amsterdamse huizen zijn erfpachters (rest is sociale huur, periculiere huur en woningen op eigengrond/met eeuwig durende erfpacht).
    als je erfpacht wil gebruiken voor meer dan de echte kosten van de grond te dekken dan moet je je dus afvragen waarom deze 25% van de amsterdammers deze kosten moeten betalen en de andere 75% niet.

    de duurste woningen staan op eigen grond deze hebben de meeste voordeel van erfpacht. hoe hoger de erfpacht hoe meer geld er besteed wordt aan voorzieningen waar zij ook zij gebruik van maken en omdat de erfpachthuizen minder aantrekkelijk worden hoe meer waard hun huis wordt.

    is dit in jullie ogen sociaal?

    erfpacht wordt berekend op basis van woz waarde en/of inflatie en/of waarde stijging grond waarde. al deze zaken houden geen rekening met het inkomen van de bewoners. het geld wat in de stenen zit is alleen bereikbaar bij verkoop. als je erfpacht gebruikt dwing je dus mensen om iets te betalen op basis van geldwaarde waar ze niet bij kunnen. alleen als je genoeg verdient kan je dit met je inkomen compenseren.

    is erfpacht de juiste manier om inkomsten voor de gemeente te genereren?

    het laatste argument voor erfpacht is dat het speculatie tegen gaat. aangezien het een prijsopdrijvend effect heeft zorgt het er juist voor dat speculanten meer mogelijkheden krijgen.

    kan de pvda een voorbeeld geven van hoe de erfpacht speculatie tegen gaat?

  3. Rupino Griffioen schreef:

    PvdA wil perfide erfpachtplan verbeteren. Wat ik naar niet vergeten kan: is het niet onder PvdA dat het vorige systeem uit de hand liep? En daarna onder Groen Links niet vooruitkwam? Moorman wist eerst niet eens wat ze aan erfpacht betaalde.
    Vertrouwen terugwinnen is mogelijk als men diep door het stof durft te gaan.

  4. Guus Borst schreef:

    Eerlijk delen klinkt altijd goed maar in het PvdA voorstel over erfpacht is het toch wat misplaatst. Er wordt in het voorstel niet eerlijk gedeeld met de huiseigenaar die voor een groot deel verantwoordelijk is voor de stijging van de grondwaarde. Die hele stijging wordt via de erfpacht afgerekend aan de gemeente die daar vervolgens eerlijk van kan delen… Door de toeslag bovenop de inflatie wordt het voorstel ook duurder en speculatiever dan het huidige voorstel.
    Onder eerlijk delen zou ik verstaan dat een deel van de meerwaarde toegerekend wordt aan de erfachter.
    Verder levert dit voorstel een niet gewenste prikkel. Hoe minder de gemeente woningbouw stimuleert of faciliteert hoe hoger de WOZ, en hoe hoger de inkomsten uit erfpacht.
    Kortom misschien goed bedoeld maar de uitvoering zal afbreuk doen aan de solidariteit en geen prikkel leveren voor meer betaalbare woonruimte.

  5. Joost Okkinga schreef:

    “Eerlijk delen” klinkt altijd goed. Maar waar de PvdA toch altijd als een moderne Robin Hood probeert te stelen bij de rijken en te delen met de armen mislukt dit hier volledig. Arm en rijk lijden zwaar en willekeurig onder de onvoorspelbare en zware lasten die er bij verlenging van erfpacht zal worden opgelegd door de gemeente.

    DAT is waar mensen zo boos over zijn. Het hele gedoe rond eeuwige afkoop is slechts bijzaak. En als je als PvdA de lasten zo nodig wil verzwaren (nivelleren is immers een feest), doe dat dan via de inkomstenbelasting. Of desnoods via de OZB zodat alle Amsterdammers de last gaan dragen. Maar neem toch afscheid van die erfpacht. Het is een bot, middeleeuws instrument waarbij iedereen, gemeente incluis, uiteindelijk verliest.

    Zie ook https://twitter.com/okkingaj/status/831499294855266304

  6. Pieter Zeegers schreef:

    Ik ben het deels eens met de oplossing die PvdA voorstaat. De huidige canon als basis nemen en vanaf vestiging indexeren met feitelijke CPI is uitstekend. Dit sluit o.a. aan bij de stijgingen van de AOW en vormt daarmee een koopkrachtbestendig verhaal. Om hierboven de Eichholz-index te zetten is onzinnig en ik zal uitleggen waarom. De voornaamste driver voor de prijsstijgingen van onroerend goed (ten opzichte van de CPI) is de rentestand. Anno 2017 is deze aanzienlijk lager dan zeg in 1960 (gesteld dat toen de erfpacht is gevestigd). De huidige (vaste) canon uit 1960 kent een rentecomponent en een aflossingscomponent (annuïtair karakter). Wanneer de rentestand van vandaag in 1960 reeds van toepassing was geweest, dan was de op dat moment vastgestelde canon aanzienlijk lager uitgevallen. Zuivere toepassing van het plan van de PvdA zou dan ook inhouden dat eerst de canon uit 1960 dient te worden herrekend en vanaf die lagere basis CPI en Eichholz index toepassen. Een nodeloos complexe exercitie. Kortom: alleen CPI toepassen, zeker geen Eichholz index daarbovenop.

  7. Joost Okkinga schreef:

    “Bij erfpacht profiteren de hoogste inkomens ten koste van de laagste inkomens” Het waren de liberale partijen die erfpacht invoerden. Juist de links partijen zouden er van af moeten willen.
    Zo blijkt uit PhD “Stedelijke Erfpacht” van Nelisse (UvA). Uitleg: hier http://www.woekerpacht.nl/niemand_wil_erfpacht/

  8. Jan Schrijver schreef:

    Sterk dat de PvdA dit alternatief presenteert, waarmee ze in feite afstand neemt van het residuele rekenen bij bestaande erfpachtgrond. Sterk ook dat op deze website gelegenheid wordt geboden te reageren. Welke partij biedt dat?
    Nog sterker zou het zijn als (cf suggestie Rupino hierboven) de PvdA expliciet zou erkennen dat toepassing van het residuele rekenen (actuele marktwaarde -/- herbouwkosten, ‘de stenen’) wel past bij nieuwe uitgifte van grond, maar niet bij bestaande rechten. Dit omdat de verpachter dan nog slechts bloot eigenaar is en de grootste waarde in het erfpachtrecht ligt besloten. Dat is de theorie inderdaad, maar het gaat natuurlijk om het ongepaste praktijkeffect dat met residueel rekenen erfpachters uiteindelijk de stad worden uitgejaagd wegens onbetaalbare canons (the sky is the limit). Dit erkennen dat het besluit uit 2001 hierover fout was (en daarom ook niet door de meeste deskundige taxateurs bij canonherziening) is gevolgd) is nu nog maar een stap, maar voor het vertrouwen en voor het ondergraven van de onhoudbare positie van het huidige college wel belangrijk. Voortschrijdend inzicht is toch geen schande?

Geef een reactie

* = verplicht, e-mailadres wordt niet gepubliceerd.